三.案例题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　1.张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营，经营期为20年。根据市场预测，经营期内前10年的年净租金为30万元，后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑店铺未来转售的情况下，其投资收益率要求达到10%(租金收入均在年末)。请回答以下问题。

　　(1).该投资方案类型为(　)。

　　A.互斥方案

　　B.独立方案

　　C.现金流相关方案

　　D.互补方案

　　答案：B

　　本题考查房地产投资项目方案的类型。独立方案是指方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的一组方案。题干所述经营期内前10年和后10年的方案间加法法则成立，所以两个方案属于独立方案。

　　(2).该投资方案的财务净现值为(　)万元。

　　A.79

　　B.99

　　C.200

　　D.500

　　答案：A

　　本题考查财务净现值计算(A-P)。

　　(3).若编制该投资方案的现金流量表，则其现金流出项为(　)。

　　A.经营成本

　　B.还本付息

　　C.置业投资

　　D.经营税金

　　答案：ACD

　　本题考查现金流量表的编制。因为本题中张某的行为属于房地产置业投资，且出租经营，所以有经营成本和经营税金。全部投资的现金流量表中，没有还本付息一项，且张某全部用自有资金，也不存在还本付息，故不选B。

　　(4).该投资方案在经营期内可能面临的投资风险为(　)。

　　A.通货膨胀风险

　　B.变现风险

　　C.收益现金流风险

　　D.市场供求风险

　　答案：ACD

　　本题考查房地产的投资风险。变现风险是指投资者急于将房地产商品转换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。本题中投资者不考虑店铺未来转售，所以不会面临变现风险。

　　2.评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。

　　(1).评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有(　)。

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.假设开发法

　　D.基准地价修正法

　　答案：C

　　本题考查房地产评估方法。在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据没有提供采用成本法的基础数据。

　　(2).该酒店式公寓建成后的年净收益为(　)元/平方米。

　　A.300

　　B.360

　　C.540

　　D.600

　　答案：A

　　本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50×10%-50×40%=25(元/平方米)，则年净收益=25×12=300(元/平方米)。

　　(3).已知报酬率为8%，该酒店式公寓建成后的价值为(　)元/平方米。

　　A.3000

　　B.3533

　　C.3577

　　D.3750

　　答案：B

　　本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]=(300/8%)×[1-1/(1+8%)37]=3533(元)。

　　(4).采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该酒店式公寓建成后的价值中减去(　)。

　　A.土地取得的实际成本

　　B.已投入的开发建设成本

　　C.后续开发建设的必要支出

　　D.后续开发建设应获得的正常利润

　　答案：CD

　　本题考查假设开发法。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值或价格的方法。

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