21.用期末惯例法计算现金流量时，如果现金流入或现金流出不是发生在计息期的期初或期末，通常是将其代数和看成是在(　)发生。

　　A.本计息期初

　　B.上一计息期末

　　C.本计息期末

　　D.下一计息期末

　　答案：C

　　本题考查现金流量图。如果现金流入或现金流出不是发生在计息期的期初或期末，而是发生在计息期的期间，为了简化计算，通常是将其代数和看成是在计息期的期末发生，这种处理方法称为期末惯例法。

　　22.表明项目投资所能支付的最高贷款利率的财务指标是(　)。

　　A.资本金收益率

　　B.成本利润率

　　C.总投资收益率

　　D.财务内部收益率

　　答案：D

　　本题考查财务内部收益率。财务内部收益率的经济含义是：在项目计算期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目计算期末，所有的投资可以完全被收回，还表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

　　23.项目投资现金流量表是以(　)作为计算基础。

　　A.投资者的出资额

　　B.全部投资

　　C.投资者各方的出资额

　　D.借入的投资额

　　答案：B

　　本题考查现金流量表的类型。项目投资现金流量表是以全部投资作为计算基础。

　　24.房地产投资项目的利润与利润分配表主要用于计算投资项目的(　)。

　　A.动态盈利性指标

　　B.动态清偿性指标

　　C.静态盈利性指标

　　D.静态清偿性指标

　　答案：C

　　本题考查利润与利润分配表。利润与利润分配表是反映项目计算期内各年的利润总额.所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算静态盈利性指标，如投资利润率.投资利税率.资本金利润率.资本金净利润率等。

　　25.某建筑商向金融机构贷款500万元，按复利计息，年利率为12%。若第三年末一次还本付息，应偿还(　)万元。

　　A.702.46

　　B.702.96

　　C.700

　　D.702.35

　　答案：A

　　本题考查整付终值公式。F=P(1+i)n=500×(1+12%)3=702.46(万元)。

　　26.下列不确定性分析的类型中，不能用于国民经济效益分析的是(　)。

　　A.单因素敏感性分析

　　B.多因素敏感性分析

　　C.盈亏平衡分析

　　D.风险分析

　　答案：C

　　本题考查房地产投资项目不确定性分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。

　　27.某厂设计能力为年生产某型号零件3000件，每件售价1500元，该厂固定成本60万元，每件产品变动成本为800元，则该厂的盈亏平衡产量为(　)。

　　A.300

　　B.500

　　C.800

　　D.857

　　答案：D

　　本题考查线性盈亏平衡分析方法。BEP(Q)=CF/(P-V-T)=600000/(1500-800)=857。

　　28.以下不属于房地产开发项目前期策划的原则的是(　)。

　　A.科学性原则

　　B.约束性原则

　　C.差异性原则

　　D.系统性原则

　　答案：A

　　本题考查房地产开发项目前期策划的原则。房地产开发项目前期策划的原则有约束性原则、差异性原则、系统性原则、预测性原则。

　　29.房地产市场细分中常用的首次置业者.二次置业者等是依据(　)进行的市场细分。

　　A.对房地产产品的效用追求

　　B.购买动机

　　C.购买次数

　　D.购买时间

　　答案：C

　　本题考查房地产市场细分。房地产市场细分中常用的首次置业者.二次置业者等是依据购买次数进行的市场细分。

　　30.房地产投资项目前期策划是对项目可行性研究的(　)。

　　A.校验和验证

　　B.评估和评判

　　C.审核和审定

　　D.深化和调整

　　答案：D

　　本题考查房地产开发项目前期策划的概念。项目前期策划是对项目可行性研究的深化和调整。

　　31.结合房地产投资项目对房地产市场走势进行预判时，重点是研判该项目所处的市场前景及(　)。

　　A.产业结构

　　B.区位价值

　　C.自然资源

　　D.人文景观

　　答案：B

　　本题考查房地产市场预期发展研判。房地产市场走势预期研判重点是在对市场进行总体走势分析的基础上，对项目所处地段进行区位价值及市场前景的预期研判。

　　32.房地产开发项目成本控制是指在开发项目的策划设计.施工和销售等阶段，主动运用(　)原理，经常地.定期或不定期地将项目实际发生的成本数额与相应的目标成本值进行比较，对项目成本进行控制。

　　A.静态控制

　　B.动态控制

　　C.盈亏平衡

　　D.利益最大化

　　答案：B

　　本题考查房地产开发项目成本控制。房地产开发项目成本控制是指在开发项目的策划设计.施工和销售等阶段，主动运用动态控制原理，经常地.定期或不定期地将项目实际发生的成本数额与相应的目标成本值进行比较，对项目成本进行控制。

　　33.根据规定，房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算在(　)万元人民币以上，或者项目总投资在(　)万元人民币以上的，必须进行招标。

　　A.100;2000

　　B.100;3000

　　C.200;3000

　　D.200;4000

　　答案：C

　　本题考查房地产开发项目工程招标的方式。根据建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》规定，房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上的，必须进行招标。

　　34.关于房地产开发项目竣工决算的说法，正确的是(　)。

　　A.竣工决算包括房地产开发项目开发建设全过程的全部实际费用

　　B.竣工决算仅包含各工程费和合同规定给施工承包单位的其他费用

　　C.竣工决算是施工承包单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据

　　D.竣工决算是竣工结算的一个重要组成部分

　　答案：A

　　本题考查房地产开发项目竣工决算。竣工结算仅包含建筑工程费.安装工程费.装饰装修工程费.室外配套工程费及合同规定给施工方的其他费用，所以选项B错误。竣工结算是施工单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据，所以选项C错误。竣工决算是在竣工结算基础上进行的，竣工决算包含了竣工结算的内容，竣工结算是竣工决算的一个重要组成部分，所以选项D错误。

　　35.具有独立的设计文件，能够独立施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或使用功能，这样的工程称为(　)。

　　A.单位工程

　　B.单项工程

　　C.分部工程

　　D.分项工程

　　答案：A

　　本题考查单位工程的概念。单位工程是指具有独立的设计文件，能够独立施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或使用功能的工程。

　　36.在房地产开发项目工程招标的程序中，评标委员会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告，阐明对各投标文件的评审和比较意见，并按照规定的评标方法，推荐不超过(　)名有排序的合格的中标候选人。

　　A.3

　　B.5

　　C.7

　　D.9

　　答案：A

　　本题考查房地产开发项目工程招标的程序。评标委员会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告，阐明对各投标文件的评审和比较意见，并按照规定的评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　37.房地产开发项目开工准备工作最后完成的标志是(　)。

　　A.选定项目施工单位

　　B.取得施工许可证

　　C.取得建设工程规划许可证

　　D.完成施工场地“三通一平”

　　答案：B

　　本题考查房地产开发项目管理的阶段和内容。当房地产开发企业与中标者签订了建设工程施工合同之后，应到项目所在地的县级以上人民政府行政主管部门办理开工手续，并取得建筑工程施工许可证，即标志着开发项目开工准备工作的最后完成。

　　38.在项目合同体系构成图中，(　)直接签订的合同为第一个层次的合同，在合同的签订过程中起主导作用。

　　A.房地产开发企业与其他参建方

　　B.施工承包商与材料供应商

　　C.工程监理单位与设计方

　　D.房地产开发企业与设备供应商

　　答案：A

　　本题考查房地产开发项目合同体系。在项目合同体系构成图中，房地产开发企业与其他参建方直接签订的合同为第一个层次的合同，在合同的签订过程中起主导作用。

　　39.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2400元/m2，买卖中涉及到的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗房地产的正常成交价格为(　)元/m2。

　　A.2243

　　B.2286

　　C.2526

　　D.2581

　　答案：D

　　本题考查对可比实例成交价格进行处理。正常成交价格=卖方实得金额÷(1-应由卖方缴纳的税费比率)。设正常价格为X，则列方程为：X=2400÷(1-7%)，解得：X=2581。

　　40.由于某地区的政局动荡，一次冲突中造成当地教堂部分损毁，这种损失属于建筑物折旧的(　)。

　　A.期限折旧

　　B.功能折旧

　　C.物质折旧

　　D.经济折旧

　　答案：D

　　本题考查建筑物折旧的求取。经济折旧也称为外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足).区位因素(如环境改变，包括景观被破坏.自然环境恶化.环境污染.交通拥挤.城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化.采取宏观调控措施等)。

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