41.预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率.收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的房地产估价方法是指(　)。

　　A.假设法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.折旧法

　　答案：B

　　本题考查房地产估价的收益法。收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率.收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的方法。

　　42.假设开发法在形式上是评估新开发建设的房地产价值的(　)的“倒算法”。

　　A.市场法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.剩余法

　　答案：C

　　本题考查假设开发法。假设开发法在形式上是评估新开发建设的房地产价值的成本法的“倒算法”。

　　43.从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入是指(　)。

　　A.净毛收入

　　B.有效毛收入

　　C.净运营收益

　　D.空置面积收入

　　答案：B

　　本题考查有效毛收入的概念。有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

　　44.下列收益法估价行为中，会导致测算出的房地产价值偏高的是(　)。

　　A.空置率估计偏高

　　B.租金增长率估计保守

　　C.报酬率取值偏低

　　D.收益期限设定较短

　　答案：C

　　本题考查收益法的计算公式。收益法的一般公式为：V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)2+……An/(1+Y)n。当报酬率Y偏低时，会导致测算出的房地产价值偏高。

　　45.下列房地产定价方法中，属于不以市场竞争情况为主要依据的是(　)。

　　A.成本导向定价法

　　B.需求导向定价法

　　C.随行就市定价法

　　D.比较定价法

　　答案：A

　　本题考查房地产定价的方法。A选项属于成本导向定价法，立足点和出发点是房地产本身的状况和开发企业的预期，BCD三种方法的立足点和出发点是房地产的市场状况。

　　46.测量广告效果的方法中，(　)是把商品房销售市场按时间段划分，在第一段时间使用电视广告，在第二段时间使用杂志广告，在第三段时间使用报纸广告等，各种媒介的广告预算相同。经过一定时期后，检查各相等时段内销售额增长的情况，从而可以大致分析出哪种媒介最有效。

　　A.评估法

　　B.试验法

　　C.预测法

　　D.估算法

　　答案：B

　　本题考查房地产广告效果评价。测量广告效果的方法中，试验法是把商品房销售市场按时间段划分，在第一段时间使用电视广告，在第二段时间使用杂志广告，在第三段时间使用报纸广告等，各种媒介的广告预算相同。经过一定时期后，检查各相等时段内销售额增长的情况，从而可以大致分析出哪种媒介最有效。

　　47.选择房地产销售渠道的原则不包括(　)。

　　A.经济性

　　B.可控性

　　C.实用性

　　D.适应性

　　答案：C

　　本题考查房地产销售渠道的选择。房地产销售渠道选择的原则包括经济性(首要考虑的)、可控性、适应性。

　　48.房地产开发企业销售渠道决策应遵循经济性原则，即企业应评估不同销售渠道的(　)。

　　A.机会成本

　　B.预计销售收入

　　C.预计投入产出

　　D.开发投资

　　答案：C

　　本题考查房地产销售渠道的选择。在决策时，房地产开发企业可从财务角度对不同销售渠道预期的投入产出进行评估，即对不同销售渠道的经济性进行考核。

　　49.房地产定价策略中，不属于低价策略缺点的是(　)。

　　A.新面市的商品房低价出售，会引起客户对其质量的怀疑，影响该商品房的公众形象

　　B.对于需求弹性大的商品房，低价不容易拓展销路

　　C.价格太低，投资回收期较长

　　D.初次价格定得过低，当有竞争对手进入市场后，不易再降低价格与之竞争

　　答案：B

　　本题考查房地产定价策略。低价策略的缺点是：(1)价格太低，投资回收期较长。(2)初次价格定得过低，当有竞争对手进入市场后，不易再降低价格与之竞争。如果成本上升，需要调整价格时，会引起客户不满，影响销路。(3)新面市的商品房低价出售，会引起客户对其质量的怀疑，影响该商品房的公众形象。

　　50.房地产开发企业将商品房(一般是整个楼盘)的销售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。如果开发企业自行售出商品房，无需向代理机构支付佣金。这种代理方式是(　)。

　　A.公开代理

　　B.联合代理

　　C.独家代理

　　D.独家销售权代理

　　答案：C

　　本题考查商品房销售代理的基本方式。独家代理是指房地产开发企业将商品房(一般是整个楼盘)的销售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。如果开发企业自行售出商品房，无需向代理机构支付佣金。

　　51.要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，评标.验标.定标的规则与评分标准对所有的投标人都是一致的，这是指物业管理招投标原则中的(　)。

　　A.公正原则

　　B.公平原则

　　C.公开原则

　　D.诚实信用原则

　　答案：A

　　本题考查物业管理招投标的原则。物业管理招投标的原则中，公正原则是指要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，评标、验标、定标的规则与评分标准对所有的投标人都是一致的。

　　52.下列选项中，(　)不属于业主享有的权利。

　　A.执行业主大会的决定

　　B.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务

　　C.监督物业服务企业履行物业服务合同

　　D.监督物业共用部位.共用设施设备专项维修资金的管理和使用

　　答案：A

　　本题考查业主的权利。选项A是业主委员会的权利，不是业主的权利。

　　53.某小区进行物业管理招标的评标工作，成立的评标委员会共9人，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数可以是(　)。

　　A.1

　　B.4

　　C.5

　　D.7

　　答案：D

　　本题考查物业管理招标的程序。评标委员会的人数一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。所以本题答案应该选D。

　　54.以下属于首次业主大会筹备组成员的是(　)。

　　A.业主代表和建设单位

　　B.建设单位和物业管理企业

　　C.业主代表.建设单位和房地产行政主管部门

　　D.业主代表.物业管理企业和街道办事处

　　答案：D

　　本题考查业主大会。首次业主大会会议筹备组由业主代表.建设单位代表.街道办事处.乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。没有物业服务企业和房地产行政主管部门。

　　55.业主委员会会议做出的决定，应由(　)签字确认。

　　A.全体委员

　　B.半数以上的参会委员

　　C.业主委员会主任

　　D.参会委员

　　答案：D

　　本题考查业主委员会会议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自做出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

　　56.以下关于房地产金融的说法错误的是(　)。

　　A.房地产金融是指与房地产有关的各种信用活动的总称

　　B.房地产金融是为房地产投资.开发.经营.消费等筹资.融资的活动

　　C.房地产金融是房地产业和银行业相结合的产物

　　D.房地产金融活动主要通过金融机构来完成的

　　答案：C

　　本题考查房地产金融的概念。房地产金融是房地产业与金融业相结合的产物。

　　57.某人购买商品房办理了个人住房贷款12万元，分10年偿还，年利率为6%，按月计息，采用等额本息还款方式，则每月的偿还金额为(　)元。

　　A.1005

　　B.1332

　　C.1258

　　D.1465

　　答案：B

　　本题考查等额本息还款方式的有关计算。相当于已知P(现值)，求A(年值)。已知年利率，求月还款额，所以必须换算为月利率，同时计息期换算为以月为单位的计息的期数。P=12万元，i=6%/12=0.5%，n=10×12=120

　　58.贷款人向借款人发放的用于购买.建造和大修各类型住房的贷款是指(　)。

　　A.土地储备贷款

　　B.房地产开发贷款

　　C.个人住房贷款

　　D.商业用房贷款

　　答案：C

　　本题考查房地产贷款。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买.建造和大修各类型住房的贷款。

　　59.以贷款或分期付款方式购买住房时所付的第一笔价款被称为(　)。

　　A.首付款

　　B.贷款金额

　　C.首付款比例

　　D.应付款项

　　答案：A

　　本题考查个人住房贷款相关术语。首付款是指以贷款或分期付款方式购买住房时所付的第一笔价款，通常按所购住房总价的一定比例确定。

　　60.把个人住房贷款分为首套住房贷款和非首套住房贷款的分类依据是(　)。

　　A.贷款偿还方式

　　B.贷款资金来源

　　C.差别化住房信贷政策

　　D.贷款用途

　　答案：C

　　本题考查个人住房贷款种类。根据差别化住房信贷政策，个人住房贷款分为首套住房贷款和非首套住房贷款。

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