二.多项选择题(共20题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有l个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

　　1.我国的郊区化现象主要表现为(　)。

　　A.商业郊区化

　　B.人口郊区化

　　C.工业郊区化

　　D.外来人口郊区集聚

　　E.农业郊区化

　　答案：BCD

　　本题考查我国的郊区化现象。我国的郊区化现象主要表现为：人口郊区化.工业郊区化.外来人口郊区集聚。

　　2.房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括(　)。

　　A.位置

　　B.交通条件

　　C.外部配套设施

　　D.周围环境和景观

　　E.气候条件

　　答案：ABCD

　　本题考查房地产区位的概念。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置.交通条件.外部配套设施.周围环境和景观等区位因素。

　　3.目前，国有建设用地使用权出让的方式有(　)。

　　A.招标

　　B.拍卖

　　C.挂牌

　　D.协议

　　E.租赁

　　答案：ABCD

　　本题考查国有建设用地使用权的出让方式。目前，国有建设用地使用权出让的方式有招标.拍卖、挂牌和协议等方式。

　　4.建设用地使用权的受让程序包括(　)。

　　A.成交确认书的签订

　　B.出让合同的签订

　　C.出让合同的公告

　　D.出让结果的公布

　　E.建设用地使用权证书的领取

　　答案：ABDE

　　本题考查国有建设用地使用权招标.拍卖和挂牌的程序。建设用地使用权的受让程序包括：成交确认书的签订、出让合同的签订、出让结果的公布.建设用地使用权证书的领取。

　　5.市场调研的信息按市场调研信息范围的不同，可分为(　)。

　　A.宏观市场资料

　　B.微观市场资料

　　C.文献性资料

　　D.物质性资料

　　E.思维性资料

　　答案：AB

　　本题考查房地产市场调研信息的分类。市场调研的信息按市场调研信息范围的不同，可分为宏观市场资料和微观市场资料。

　　6.下列房地产市场调研内容中，属于资源环境调研的有(　)。

　　A.土地资源的调研

　　B.地形地貌的调研

　　C.气候条件的调研

　　D.旅游资源的调研

　　E.生物资源的调研

　　答案：ABCD

　　本题考查房地产市场环境调研。资源环境调研主要包括：土地资源的调研、地形地貌的调研、气候条件的调研、旅游资源的调研。

　　7.财务净现值(FNPV)是指项目按(　)，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

　　A.行业的基准收益率

　　B.设定的目标收益率

　　C.银行存款利率

　　D.银行贷款利率

　　E.无风险利率

　　答案：AB

　　本题考查财务净现值。财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定目标收益率，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

　　8.计算出投资项目的财务内部收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率ic进行比较来判断方案或项目是否可行，其判断准则是(　)。

　　A.当FIRR>ic时，则方案或项目在经济上可以接受

　　B.当FIRR

　　C.当FIRR>ic时，则方案或项目在经济上应予以拒绝

　　D.当FIRR

　　E.当FIRR=ic时，则方案或项目在经济上应予以拒绝

　　答案：AB

　　本题考查财务内部收益率。计算出投资项目的财务内部收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率ic进行比较来判断方案或项目是否可行，其判断准则是：(1)当FIRR≥ic时，则方案或项目在经济上可以接受;(2)当FIRR

　　9.房地产投资的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的.投资者无法避免或消除的风险，主要包括(　)。

　　A.通货膨胀风险

　　B.市场供求风险

　　C.市场周期风险

　　D.或然损失风险

　　E.持有期风险

　　答案：ABCD

　　本题考查房地产投资风险识别。房地产投资的系统风险是指对整个市场内所有房地产投资项目都产生影响的.投资者无法避免或消除的风险，主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险等。

　　10.SWOT分析中的四个要素分别为(　)。

　　A.内部优势

　　B.内部威胁

　　C.内部劣势

　　D.外部机会

　　E.外部威胁

　　答案：ACDE

　　本题考查房地产开发项目开发战略的选择。SWOT分析中的四个要素分别为：内部优势、内部劣势、外部机会、外部威胁。

　　11.按需求层次的不同，自住价值取向可分为(　)。

　　A.基本居住取向

　　B.地段价值取向

　　C.居住享受取向

　　D.置换增值取向

　　E.投资收益取向

　　答案：ABC

　　本题考查目标客户的置业需求特征分析。按照需求层次的不同，自住价值取向可以分为基本居住取向.地段价值取向.居住享受取向和社会地位取向等几种主要的类型。

　　12.房地产开发项目按照开发项目的建设规模，可以分为(　)。

　　A.城市新区房地产开发项目

　　B.旧城区房地产开发项目

　　C.成片开发项目

　　D.零星地段的单项开发项目

　　E.合作开发项目

　　答案：CD

　　本题考查房地产开发项目的种类。按照开发项目的建设规模，可分为房地产的成片开发项目和零星地段的单项开发项目。

　　13.以下关于房地产开发项目管理的目标，表述正确的有(　)。

　　A.成本目标仅仅指的是房地产开发项目达到交付使用的总成本目标

　　B.质量目标指的是整个房地产开发项目的质量

　　C.质量目标不仅包括施工质量，还包括规划和勘察设计质量.材料和设备质量.环境质量等

　　D.质量目标还包括满足相应的技术规范和标准的规定，以及房地产开发企业对房地产开发项目提出的各种质量要求

　　E.进度目标指的是房地产开发项目达到交付使用的总时间目标和不同建设阶段的时间目标

　　答案：BCDE

　　本题考查房地产开发项目管理的目标。成本目标指的是房地产开发项目达到交付使用的总成本目标和不同阶段的成本目标。所以A错误。

　　14.在房地产估价的比较法中，建立比较基础的工作包括(　)。

　　A.统一房地产范围

　　B.统一成交日期

　　C.统一付款方式

　　D.统一价格水平

　　E.统一价格单位

　　答案：ACE

　　本题考查比较法。在房地产估价的比较法中，建立比较基础一般要做以下工作：(1)统一房地产范围;(2)统一付款方式;(3)统一价格单位。

　　15.下列关于收益法的说法正确的是(　)。

　　A.收益法也称为收益资本化法和收益还原法

　　B.收益法限于估价对象本身现在是否有收益

　　C.收益法适用于有经济收益或者有潜在经济收益的房地产

　　D.收益法也可用于行政办公楼.学校等公益性房地产的估价

　　E.收益法适用于写字楼.停车场.公寓住宅等房地产的估价

　　答案：ACE

　　本题考查收益法概述。收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。但对于行政办公大楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

　　16.根据《房地产广告发布暂行规定》，属于不得发布广告的房地产有(　)。

　　A.在未经国家征收的集体所有土地上建设的房地产

　　B.已经办理预售许可证但尚未具体实施预售的房地产

　　C.工程质量验收不合格的房地产

　　D.已经依法获取各项前期建设手续但尚未完成基础施工的房地产

　　E.开发建设过程正常进行但尚未组织竣工验收的房地产

　　答案：AC

　　本题考查不得发布广告的房地产。不得发布广告的房地产有：(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;(3)司法机关和行政机关依法裁定.决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;(5)权属有争议的;(6)违反国家有关规定建设的;(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的;(8)法律.行政法规规定禁止的其他情形。

　　17.房地产广告基调的确定，必须考虑(　)等因素。

　　A.目标客户的需求

　　B.项目的竞争优势

　　C.产品的特征

　　D.项目的销售价格

　　E.行业平均利润水平

　　答案：ABC

　　本题考查房地产广告。房地产广告基调的确定，必须考虑三方面因素：首先，广告基调必须考虑目标客户的需求;其次，广告基调的确立应体现竞争优势;再次，突出商品房 特征和竞争优势。

　　18.包干制下的物业服务费构成包括(　)。

　　A.物业服务成本

　　B.物业服务支出

　　C.法定税费

　　D.物业服务企业的酬金

　　E.物业服务企业的利润

　　答案：ACE

　　本题考查物业服务费的构成。包干制下的物业服务费构成包括物业服务成本.法定税费和物业服务企业的利润。酬金制下，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　19.下列属于物业管理活动中业主的义务主要有(　)。

　　A.监督业主委员会的工作

　　B.遵守物业管理规章

　　C.缴纳专项维修资金

　　D.按时缴纳物业服务费用

　　E.按合同接受物业公司的服务

　　答案：BCD

　　本题考查业主的权利和义务。业主的义务主要有：(1)遵守管理规约.业主大会议事规则;(2)遵守物业管理规章;(3)执行业主大会或业主委员会的决定;(4)缴纳专项维修资金;(5)按时缴纳物业服务费用;(6)其他义务。

　　20.下列住房贷款政策措施中，可增加住房购买人当前负担的有(　)。

　　A.提高首付款比例

　　B.降低贷款利率

　　C.扩大利率上浮幅度

　　D.增加贷款额度

　　E.延长贷款期限

　　答案：AC

　　本题考查个人住房贷款。AC的政策会增加住房购买人的负担。

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