土地登记代理人《代理务实》教材精讲：土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记_第3页

　　国家授权经营国有土地使用权设定登记

　　1、基本概念

　　国家授权经营国有土地使用权设定登记是对一宗地新确认的以授权经营方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。授权对象为国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司。

　　2、法律特征

　　(1)依法审批 省级以上人民政府批准。

　　(2)权利受范围限制 国有土地使用权授权经营主要针对自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。

　　(3)使用权人无须支付资本金

　　(4)在授权期限和范围内权利人有权处置土地使用权

　　(5)国家授权经营国有土地使用权人应接受授权部门的监督管理

　　3、申请人(重点掌握) 被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。

　　4、申请时限 取得国有土地使用权经营管理授权书后30日内。

　　5、申请人应提交的权属证明文件(重点掌握) 企业改制方案及批准文件;土地资产处置方案及批准文件;土地估价报告备案材料;《国有土地使用权经营管理授权书》;被授权经营土地使用权公司土地配置材料;建设用地批准书;原《国有土地使用证》;其他证明文件。

　　6、权属审核(重点掌握)

　　(1) 申请人必须是被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司;

　　(2) 两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准;

　　(3) 国家授权经营国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的使用期限;

　　(4) 涉及宗地分割的，分割以后各宗地面积之和应等于分割前宗地面积。

　　集体土地所有权、使用权设定登记

　　(一)集体土地所有权、使用权设定登记

　　1、基本概念 集体土地所有权和集体土地使用权设定登记是指初始土地登记后，对一宗地上新设定的集体土地所有权或集体土地使用权进行的土地登记。

　　(1)集体土地所有权：指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。

　　(2)集体土地使用权：由集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，含农用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。

　　2、法律特征

　　(1)集体土地所有权、使用权主体(重点掌握) 集体土地所有权主体类型为乡(镇)农民集体、村农民集体和组农民集体三种。 集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员。 如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。

　　(2)国家为了公共利益的需要可以征用集体土地

　　(3)集体非农业建设用地应依法按标准严格审批(重点掌握) 严格控制乡镇企业的不同行业和经营规模、用地标准; 农户一户一宅，面积不得超标，且尽量使用原宅基地和村内空闲地; 乡村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设符合相关规划要求。

　　(4)农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设

　　(5)集体“四荒”土地使用权可以继承、转让(租)、抵押或参股联营(重点掌握)

　　县级以上人民政府批准，农村集体经济组织与治理开发者签订合同或协议; “四荒”土地使用权可以通过承包、租赁、拍卖等方式取得，年限最长五十年;权利期限内权利人可继承、转让(租)、抵押或参股联营的权利，但后三者要经村集体同意，乡(镇)级政府审核，县级人民政 府批准，并依法办理土地使用权变更登记和抵押登记。

　　3、申请人 集体土地所有者、集体土地使用者。

　　4、申请时限 作出申请登记决定或接到相关单位和个人依法要求登记书面文件之日起30日内。

　　5、提交的土地权属证明文件

　　(1)集体所有权登记：土地改革时颁发的土地所有证;人民政府和有关部门批准文件;权属界线协议书;其他证明文件。

　　(2)集体土地农业用地使用者申请地登记：人民政府批准文件;土地承包经营合同;拍卖金支付凭证;其他证明文件。

　　(3)乡(镇)村企事业建设用地使用者申请登记：人民政府建设用地批准文件;建设用地批准书;联营合同;原《集体土地使用证》;其他证明文件。

　　(4)农村居民宅基地使用者申请登记：人民政府批准文件;其他证明文件。

　　(5)集体所有的“四荒”地使用者申请登记： “四荒”地承包(租赁)合同或“四荒”地拍卖协议等;拍卖金支付凭证;其他证明文件。

　　6、权属审核(要点，其他略)

　　(1) 集体土地所有权设定登记权属审核的重点是权属证明材料的真实性和合法性;

　　(2) 农业用地承包经营期限为30年，承包、租赁、拍卖“四荒”地使用权，最长不得超过50年;

　　(3) 农村村民一户只能拥有一处宅基地