土地登记代理人《代理务实》教材精讲：土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记

土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记

　　一、掌握部分

　　1.土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记的概念、类型

　　1)概念：土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记是在初始土地登记以后对一宗土地上新确认的土地使用权、所有权和土地他项权利进行的土地登记。从物(土地)的角度来说的， “设定”是指某种权利的设立，即使原来没有设立某种权利现在依法设立。

　　2)权利设定登记的特点

　　(1)设定登记发生在初始土地登记之后，它属于变更土地登记的范畴。

　　(2)设定登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行设定登记。

　　(3)设定登记具有分散性，哪块土地设定了新的权利，就要对那块土地进行设定登记。

　　3)权利设定登记的类型

　　(1)划拨国有土地使用权设定登记;

　　(2)出让国有土地使用权设定登记;

　　(3)国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记;

　　(4)国家授权经营国有土地使用权设定登记;

　　(5)国家租赁国有土地使用权设定登记;

　　(6)集体土地所有权设定登记;

　　(7)集体土地使用权设定登记;

　　(8)土地使用权抵押设定登记;

　　(9)土地使用权出租设定登记。

　　2.划拨国有土地使用权设定登记的法律特征、早请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，

　　《土地登记卡》的内容。

　　1)基本概念

　　划拨国有土地使用权设定登记是对一宗土地上新确认的以划拨方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。

　　2)法律特征

　　(1)划拨国有土地的使有权是依国家行政行为而获得的权利

　　(2)划拨国有土地使用权的取得受范围限制：建设单位要使用国有土地，一般应以出让等有偿使用方式取得;但是，非赢利、公益性、涉及国家安全、重点扶持、国企兼合并中有困难的企业部门建设用地可以划拨取得。

　　(3)划拨国有土地使用权一般没有明确的期限。

　　(4)城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税

　　划拨土地使用权获得者也应法缴纳土地使用税。但军、政、事业单位，宗教、古迹，市政，

　　直接用于农、林、牧、渔业生产，开荒时间5至10年内，由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地，可免土地使用税;

　　(5)划拨国有土地使用权的处置受法律限制 一般不得转让、出租、抵押，但符合下列条件的例外：经市、县人民政府土地部门和房产管理部门批准，同时

　　1)土地使用 者为公司、企业、其他经济组织和个人;

　　2)领有国有土地使用证;

　　3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

　　4)补交了土地出让金。

　　3)申请人 划拨国有土地使用权设定登记的申请人为划拨国有土地使用者。

　　4)申请时限

　　(1)新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设用地批准书申请土地预登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，持建 设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。

　　(2)其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。

　　(3)集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后30日内。

　　5)提交的土地权属证明文件 国有土地划拨决定书;建设用地批准书;新开工大中型建设项目土地预登记文件;大中型建设项目竣工验收报告：征地勘测图件;原《集体土地使用权

　　证》;其他证明文件(掌握)。

　　6)权属审核

　　(1) 设定划拨土地使用权的土地应符合《划拨用地目录》范围;

　　(2) 经征地勘测的宗地面积应与国有土地划拨决定书批准的用地面积基本一致