土地登记代理人《代理实务》教材精讲：初始土地登记

　初始土地登记

　　一、初始土地登记的概念、特点

　　1.概念：初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域

　　的土地进行普遍登记。 它要求所有土地所有者依法使用或拥有的土地，在使用所有期间内，无论是否有过变更，都应该按照土地部门的要求，在规定的时间内，通过一定的程序重新在统一的薄册上进行登记，并换发土地证。也就是说，需要进行初始土地登记的主要有两种情况：一是从未进行过土地登记的地区;二是原有登记需要全面更新的。

　　2.特点：

　　1)阶段性，初始土地登记有期限，持续一段时间后即告结束;

　　2)全域性，初始土地登记作业区是一个行政辖区，它通常是一个县或市;

　　3)集中性，初始土地登记是在一定范围和时间内有计划集体统一进行的。

　　3.初始土地登记申请人

　　1)个人使用土地的，其土地登记申请人分别为：

　　(1)使用宅基地的城镇、农村居民，由共房产权人或房主申请土地登记。

　　(2)使用四荒拍卖土地的农村民，由农地使用合同签订人申请土地登记。

　　2)单位使用土地的，其土地登记申请人分别为：

　　(1)企业法人单位，包括中外合资、合作、外商独资企业、股份制企业，凡是以企业法人名义取得土地使用公的，由企业法人及其法人代表申请土地登记。

　　(2)机关法人、事业单位法人、社团法人以及名义取得土地使用权的，由各法人及其法人代表申请登记。以上法人单位中，有法人资格，但不是以本法人单位名义取得土地使用权，如政府机关、妇联、科协等单位，以政府名义取得的土地使用权的，应由原取得土地使用权的法人及其法人代表申请土地登记。

　　(3)联营单位是指不同所有制性质的企业之间或企业、事业单位之间共同投资组成的新的经济实体，并具备法人条件的紧密型联营企业。联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记。联营单位联营合同中规定土地作为入股或明确土地使用权不作为联营条件，土地行政主管部门根据实际情况，确定土地登记申请人。

　　(4)私宫单位指生产资料归公民私人所有，以雇佣劳动力为基础的，并已登记注册的私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司。一般由私营单位代理人申请。私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，土地行政主管部门视情况确定土地登记申请人。

　　3)集体所有的土地，其集体土地所有权土地登记申请人分别为：

　　(1)村集体所有的土地，由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记。

　　(2)村集体内有两个以上农村集体经济组织的，如过去的生产队，目前仍然为独立存在的，

　　可以由各农业集体经济组织及其代表申请土地登记，也可以由村集体代办。

　　(3)乡(镇)农民集体所有的土地，应由乡(镇)集体及其法人代表申请土地登记。根据我国目前农村乡(镇)集体的组织形式，国家没有明文规定具体的乡集体组织范围、章程及组织方式，严格地讲没有反映出法人应具备条件，但是事实上确实有乡(镇)农民集体所有的土地，全面行使着土地所有者的权利。凡属于这种情况的，乡(镇)农民集体所有的土地可以暂时不进行土地登记。随着有关法律的健全，再统一解决。

　　4.初始登记应提交的文件

　　初始土地登记申请人向土地登记机关提交的证明文件资料基本上同一般的土地登记，只是反映在土地权属来源证明上，有共自己的特点。在初始土地登记中，申请人提交的土地权属来源证

　　明一般有以下几中：

　　1)各时期政府土地主管部门征、拨(使)用的土地批准文件。

　　2)因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取昨证明。

　　3)无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。

　　4)因历史等原因无法提交权属证明材料的处理：个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明;单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。

　　5.初始土地登记程序

　　土地登记程序：

　　1)申报;2)地籍调查;3)权属审核;4)注册登记;5)颁发土地证书。

　　初始土地登记的程序还有其三个特殊性：1)是增加了准备工作;2)是增加了通告;3)是增加了公告。

　　6.初始土地登记公告的意义：

　　1)让土地权利人及时了解期土地权利是否得到保护;

　　2)在一定时间内，征询利害关系人的异议;

　　3)对土地登记机关在行政作业与审核中的不足，施予救济，追求登记效力的公平性;

　　4)保证土地登记的公信力。

　　二、熟悉部分

　　1.土地登记通告

　　初始土地登记通告是政府让社会知晓进行土地登记的一种行政措施。

　　1)土地登记通告的内容主要包括：

　　(1)土地登记区的划分;

　　(2)土地登记期限;

　　(3)土地登记收件地点;

　　(4)土地登记申请 人应当提交的有关证明文件资料;

　　(5)其他事项。

　　2)发布方式：

　　(1)张贴;(2)直接送达申请人;(3)通过电视、广播、报纸、网络等新闻媒介发布。

　　3)土地登记公告听异议的处理

　　土地权利人和利害关系人在土地登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县(市)土地行政主管部门申请复查。申请复查时，复查申请人应提交土地登记复查申请书、身份证明文件和异议证明文件，并按规定交纳复查费。

　　土地登记机关根据土地使用者、所有者、他项权利者及其有关土地权益者提出的复查内容进行复查。土地登记复查结果填写《土地登记得查结果表》。该表一式两份，一份提交给土地登记复查申请人，一份提交给土地登记机关进行得查。经复查无误的，复查费不予退还。经复查确有差旬的，复查费由造成差错者负担。

　　三、了解部分

　　1.初始土地登记概况

　　1)城镇国有土地使用权初始登记

　　2)农村集体土地所有权初始登记

　　2.初始土地登记准备工作

　　1)组织准备。一般先由市、县人民政府成立土地登记领导小组。

　　2)行政准备。行政准备工作直接影响着初始土地登记全部工作进程，它包括以下几个方面：

　　研究制定初始土地登记工作计划;划分土地登记区;落实初始土地登记工作经费;购买必要的仪器设备和办公用品，如测绘仪器等;准备初始土地登记工作中需要使用的宣传材料、通告、表、书、单、卡、册、薄、公告、土地证等。

　　3)技术准备。技术准备包括三个方面：其一、依据国家有关法律、政策、规定，结合本地实际情况，制定合适本地区的土地所有权、使用权的确权规定和初始土地登记、地籍调查实施细则。其二、收集资料。初始土地登记需要收集的资料有两大类，一是议论的、资料类。二是图件类。图件类别较多，一般应收集的图件要与确定土地权属界址有关，如老地籍图、规划图、大比例尺行政界线图等。最后，宣传培训。做好初始土地登记培训的方式应结合实际条件，灵活多样，并且有外地对性。

　　3.初始土地登记中土地权属争议的处理初始土地登记是土地行政主管部门对于该登记区土地权利的普遍确认，对登记区内各土地权利人权益具有较大影响。

　　4.未确定土地所有权。使用权土地的处理未确定土地所有权、使用权土地是指在办理初始土地登记时，没有或不能确认土地所有者和使用者的土地。《土地登记规则》第二十条规定：尚未确定土地使用权。所有权的土地，由土地行政主管部门进行登记造册，不发土地证书。