土地登记代理人《代理实务》教材精讲：土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记

　土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记

　　一、掌握部分

　　1.土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的概念、类型

　　1)基本概念 即对一宗地上经登记的土地权利中的土地使用权、所有权及土地他项权利发生改变而进行的土地登记。

　　掌握要点：

　　(1)初始土地登记和设定登记之后;

　　(2)包含三种权利的改变，客体的部分改变及部分内容的改变;

　　(3)具有日常性和个别性。

　　2)登记类型

　　(1)划拨国有土地使用权变更登记;

　　(2)出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权变更登记;(3)集体土地所有权及集体土地使用权变更登记;

　　(4)土地他项权利变更登记。 划拨国有土地使用权变更登记

　　1、基本概念对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。包含：一是划拨国有土地使用权补办土地出让手续;二是因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更。

　　2、划拨国有土地使用权补办出让登记特点

　　(1)法律特征：划拨国有土地使用补办出让手续

　　(2)申请人：划拨国有土地使用者

　　(3)申请时限：交纳出让金后30日

　　(4)申请人应提交的证明文件：人民政府批准文件;原《国有土地使用证》;《国有土地使用权出让合同》;国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证;其他证明文件。

　　(5)权属审核(重点掌握)

　　1)对申请人的审核：审核土地使用证上的权利人和出让合同上的受让方一致、申请人身份是否是公司、企业、其他经济组织和个人。

　　2)《国有土地使用权出让合同》的审核：出让方必须为市、县人民政府土地行政主管部门，

　　且与受让方签订合同内容时间等合理有效。

　　3)使用期限的审核：参考出让国有土地使用权年限。

　　4)出让金缴纳情况的审核

　　(6)注册与发证：需报人民政府批准后方可注册登记，原《土地登记卡》上进行。收回、注销原证，填新证，证发国有土地使用者。

　　3、出售公房的国有土地使用权变更登记特点

　　(1)法律特征：城镇住房制度改革涉及的划拨国有土地使用权

　　(2)申请人：售房单位和购房职工(

　　3)申请时限：县级以上地方人民政府房管部门登记房屋所有权之日起30日内。 其他国有土地使用权变更登记

　　1、基本概念出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记是对经登记的出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有土地使用权因转让发生变更而进行的登记。变更原因如下：入股方式转让、依法转让、企业兼与合、处分抵押财产。

　　2、法律特征

　　1)出让国有土地使用权变更登记

　　(1)出让土地使用权的转让：以出售、交换和赠予形式将土地使用权再转移。必须条件

　　A)已经按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地;

　　B)转让房地产时，已付全部土地使用权出让金，并有土地证;投资开发房屋类的完成发投资总额的25%以上，成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;建成房屋应有房产证;

　　C)转让应当签书面合同，相关权利、义务随之转移;

　　D)使用年限不超过出让合同剩余年限;

　　E) 土地与地上建筑物、附着物所有一起转让。

　　F) 改变土地用途的应经出让方同意并经土地和规划部门批准，重签出让合同，调整出让金并登记。

　　国家租赁国有土地使用权的变更

　　1.承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押，同时依法登记。

　　2.转租、分租第三人的，原承租人持有土地使用权，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

　　3.转让土地租赁合同的，第三人负责租赁合同约定的权利义务，取得土地使用权，原租赁合同更名后继续有效。

　　3、申请人出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记的申请人为相关的转让人和受让人;处分抵押财产的申请人为抵押人(使用者)、抵押权人和受让人

　　4、申请时限

　　1)作价出资(入股)合同签订之日起30日内。

　　2)转让的合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的在房产变更登记发证后15日内。

　　3)单位合、分、企业兼并的，在合同签订后30日内或接到批准文件后30日内。

　　4)处分抵押财产的财产处分后30日内。

　　5、提交的权属证明文件(掌握重点)原《国有土地使用证》;土地税费交纳证明;

　　另外：A)以入股方式转让的，提交入股合同;

　　B)土地使用转的，提交转让合同、转让地块投资证明、税费缴纳凭证;

　　C)单位合并、分立和企业兼并的，提交合同或上级主管部门的批准文件;

　　D)处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件

　　6、权属审核申请人与相关证明文件的土地使用者名称一致，转让地块上的投资已满足要求，

　　土地使用期限未超限，价格合理，交清相关税费，土地用途未变或变了有批准;涉及房产转移的已办理房产登记手续，且有《房屋所有权证》;授权经营国有土地使用者一般不得向集团公司以外的单位和个人转让土地。

　　7、注册登记与核发证书人民政府批准后注册登记。整宗地发生权属变更的，在原《土地登记卡》上进行登记;宗地分割在新《土地登记卡》登记;原土地证收回并注销，核发新证。