土地登记代理人《代理务实》教材精讲：土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记_第2页

　　二、熟悉部分

　　出让国有土地使用权设定登记

　　1、基本概念 指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　2、法律特征

　　(1)出让的受让主体广泛。

　　(2)国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式。

　　(3)出让国有土地使用权须有偿取得 出让金可一次性支付，或在确定的期限内分期支付。

　　协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。

　　(4)出让国有土地使用权受使用期限限制 土地使用权出让的最高年限由国务院规定，实际出让年限则由当事人双方通过合同约定，合同约定的年限不得超过法律规定的最高年限即： 居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。 土地使用权出让的合同期满，除土地使用者申请续期并经依法批准外，国家将无偿收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。

　　(5)政府垄断国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，由土地行政主管部门具体实施。

　　(6)不符合有关规定的土地使用权不得登记 包含没有支付全部土地使用权出让金的;经营性土地没有按照招、拍、挂方式出让的，;协议出让地价明显低于出让低价的;对违反规划改变土地用途的;未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。

　　3、申请人 出让国有土地使用权设定登记的申请人为出让国有土地使用权的受让方。

　　4、申请时限

　　(1)出让国有土地使用权按出让合同约定，受让方一次支付全部出让金的，在支付出让金后30日内，申请出让国有土地使用权设定登记。

　　(2)出让国有土地使用权成片开发按出让合同约定一次出让，受让方分期付款，分期取得使用权的，在每期付款后30日内，申请出让国有土地使用权设定登记。

　　5.申请人应提交的土地权属来源证明建设用地批准书;《国有土地使用权出让合同》;国有土地使用权出让金全部缴纳完毕的凭证;有关税费的交纳凭证;其他证明文件。

　　6、权属审核

　　(1) 主要土地权属证明要件是《国有土地使用出让合同》;

　　(2) 出让年限：如居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他用地50年(掌握重点);

　　(3) 受让人应按出让合同的约定支付出让金。

　　国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记

　　(一)国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记

　　1、基本概念 国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。 国家以一定年期的国有土地使用权作价，出资投入改组后的新设企业，相关国家股股权由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

　　2、法律特征

　　(1)依法审批，省级以上人民政府批准(重点掌握) 经国务院批准改制的企业，报国土资源部审批; 其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级以上土地行政主管部门审批。 同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，企业可持有关省(自治区、直辖市)的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。

　　(2)方式受范围限制 可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有： 自然垄断的行业，重要公共产品和服务的行业，支柱与高新产业中的骨干企业;承担国家计划内重点技术改造项目的国企; 国企被非国有资本购买、兼并、参股，原资产转为国有股的企业;

　　(3)须进行地价评估、备案 股东以土地使用权作价出资入股，须进行评估作价，核实财产，并折合为股份，严禁将国有资产低价折股、低价出售或者无偿分给个人。 评估拟订土地资产处置的方案、报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，同时在省级以上土地行政主管部门备案。

　　(4)转让、作价出资、租赁或抵押 作价出资(入股)取得的土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。

　　(5)持股合同 土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同

　　3、申请人 国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记的申请人为改组后的新设企业。

　　4、申请时限 签订作价出资(入股)合同之日起30日内。

　　5、申请人应提交的土地权属证明文件(重点掌握) 企业改制方案及批准文件;土地资产处置方案及批准文件;土地估价备案材料;土地使用权作价出资(入股)合同;土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。建设用地批准书;原《国有土地使用权证》;其它证明文件。

　　6、权属审核

　　(1)申请人必须与企业改制批准文件和土地资产处置方案批准文件等土地使用者一致;

　　(2)两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准;

　　(3)国家作价出资(入股)国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限;

　　国家租赁国有土地使用权设定登记

　　1、基本概念 国家租赁国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以国家租赁方式取得国有土地使用权进行的土地登记。 县级以上人民政府土地行政主管部门负责，需要支付租金的行为，土地租赁合同可随租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物依法抵押转让。

　　2、法律特征

　　(1)国有土地租赁受的范围(重点掌握) 原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。 新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。 经营性房地产开发用地都必须实行出让，不实行租赁。 企业改革中涉及国企改为有限、股份公司的，国企租赁经营，非国企兼并国企的，对于已划拨的土地使用权，采取出让或者租赁的方式。

　　(2)国有土地租赁的期限 短租不超过5年;长期租赁由租赁合同约定，但最长不得超法定的同类用途土地出让最高年期。

　　(3)国有土地租赁的租金与缴纳方式 租金的确定，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式。 租金不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。 协议出租的结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露。 短租年付或季付租金;长租合同确定支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

　　(4)国有土地租赁权人的权利、义务 承租土地使用权可以转租、转让或抵押 国有土地租赁权人有优先受让权 承租土地提前收回，可以获得合理补偿

　　(5)土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同 租赁期限六个月以上由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。内容含出租双方、宗地自然状况、租金相关情况、权利义务等。

　　3、申请人 国家租赁国有土地使用权设定登记的申请人为承租人。

　　4、申请时限 签订租赁合同之日起30日内。

　　5、申请人应提交的土地权属证明文件 国有土地租赁批准文件;国有土地租赁合同;建设用地批准书;原《国有土地使用证》;其它证明文件。

　　6、权属审核(重点)

　　(1) 申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有土地使用权租赁合同中的土地使用者一致;

　　(2) 国有土地租赁合同应由市、县土地行政主管部门与承租人签订;

　　(3) 国家租赁国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限。短期租赁年限一般不超过5年;

　　(4) 国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡