2021年房地产经纪人考试《专业基础》精选考题（五）

　　1.关于建筑面积计算的说法，正确的有 ( )。

　　A.内墙面装饰厚度不应计入套内使用面积

　　B.套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积

　　C.购房人购买后将未封闭的阳台封闭的全部计算建筑面积

　　D.各套之间的分隔墙按水平投影面积的一半计入套内墙体面积

　　E.套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计入套内使用面积

　　【答案】BDE

　　【考点归纳】A 选项，内墙面装饰厚度应计入套内使用面积，以水平投影面积全部计算。C 选项，封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积;阳台是否封闭，是在房屋建成交付时是否封闭，购房人购买后将未封闭的阳台封闭的，应计算一半的建筑面积。

　　2.下列关于建筑构造的表述中，正确的有 ( )。

　　A.地面是指建筑物底层的地坪

　　B.基础是建筑物地面以下的承重构件

　　C.墙体和柱均是横向承重构件

　　D.楼梯是两层以上的建筑物都需要有的水平、垂直交通设施

　　E.屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件

　　【答案】ABE

　　【考点归纳】地面是指建筑物底层的地坪，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传给地基。基础是建筑物底部与地基解除并把上部荷载传递给地基的承重构件。墙体和柱均是竖向承重构件，支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础，故 C项错误。楼梯是建筑物不同楼层之间上下联系的交通设施，供人们上下楼、疏散人流或运送物品使用，是垂直交通设施，故 D 项错误。屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，一般由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。

　　3. 长期在强噪声环境中工作对听力的主要危害有 ( )。

　　A.听觉疲劳不能恢复

　　B.内耳感觉器官会发生器质性病变

　　C.记忆力明显减退

　　D.降低睡眠质量

　　E.头痛、晕厥、耳鸣、多梦

　　【答案】AB

　　【考点归纳】长期在强噪声环境中工作，听觉疲劳就不能恢复，而且内耳感觉器官会发生器质性病变，造成噪声性耳聋或噪声性听力损失。C 项、D 项为噪声对睡眠干扰的后果;E项为噪声对生理的影响。

　　4、下列关于城市规划控制指标的表述中，正确的有 ( )。

　　A.建筑限高是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制

　　B.绿地率是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率

　　C.建筑间距是指两幢建筑物外墙之间的水平距离

　　D.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线

　　E.建筑后退红线距离是指建筑控制线与用地红线的距离

　　【答案】ACD

　　【考点归纳】绿地率是指城市一定地区内各类绿地(公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地)面积的总和占该地区总面积的比率(%)，选项 B 应为绿化覆盖率，简称绿化率。选项 E，建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。

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　　5.关于房地产市场波动与调控的说法，正确的为 ( )。

　　A.在衰退阶段，新的供给很少产生或不再产生

　　B.对违法销售商品房的开发商进行处罚，是房地产市场调控的重要手段之一

　　C.在繁荣阶段后期，房屋空置率开始上升

　　D.住房限购是房地产市场调控的重要手段之一

　　E.反映房地产市场当期变化状况的主要指标是成交价和成交量

　　【答案】CDE

　　【考点归纳】进入衰退阶段后，由于在繁荣阶段大量开工的房地产开发项目陆续完成并投放市场，形成了新的供给;而在萧条阶段，新的供给很少产生或不再产生，故 A 项错误。对违法销售商品房的开发商进行处罚，属于政府的行政管理行为，并非房地产市场的调控手段，故 B 项错误。

　　6、下列影响房地产价格的因素中，可能引起房地产价格下降的有 ( )。

　　A.家庭人口规模小型化

　　B.中等收入的居民收入增加

　　C.建材价格下降

　　D.房地产拥有者惜售

　　E.实行房屋限购政策

　　【答案】CE

　　【考点归纳】ABDE 四个选项均是先影响需求，后影响价格。C 选项是先影响供给，后影响价格。A 项，家庭人口规模小型化会使家庭数量增多，所需的住宅总量将增加，价格有上涨趋势;B 项，中等收入的居民其衣食等基本生活已有了较好的基础，会增加对住房的需求，会促使价格上涨;D 项，房地产拥有者惜售，需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此价格会上涨。C 项，建材价格下降，将使得开发成本下降，在其他因素不变的情况下，开发商可能通过降价来吸引购房者;E 项，实行房屋限购政策，一部分需求被抑制，因此价格可能随之下降。

　　7.关于房地产投资项目经济评价，说法正确的为 ( )。

　　A.如果内部收益率大于等于 0，则说明项目在经济上是可接受的

　　B.租金回报率为租金与价格的比值，为动态评价指标

　　C.复利计息法考虑了资金的时间价值，单利计息法没有考虑资金的时间价值

　　D.如果财务净现值等于 0，说明项目达到了按设定的折现率计算的盈利水平

　　D.如果财务净现值大于 0，说明项目达到了按设定的折现率计算的盈利水平

　　【答案】D

　　【考点归纳】如果内部收益率大于等于基准收益率，则说明项目在经济上是可接受的，故A 项错误。租金回报率为租金与价格的比值，为静态评价指标，故 B 项错误。复利计息法充分考虑了资金的时间价值，单利计息法考虑了资金的时间价值，但考虑的不充分，故 C项错误。如果财务净现值等于 0，说明项目达到了按设定的折现率计算的盈利水平;如果财务净现值大于 0，说明项目超过了按设定的折现率计算的盈利水平，故 D 项正确。

　　8.关于名义利率和实际利率的说法，错误的是 ( )。

　　A.利率的时间单位与计息周期一致时，名义利率就是实际利率

　　B.按单利计息时，名义利率等于实际利率

　　C.实际利率是指一年内多次计息的年利率

　　D.名义利率和实际利率的本利和相等

　　【答案】D

　　【考点归纳】利率的时间单位与计息周期一致时，名义利率就是实际利率;当利率的时间单位与计息周期不一致时，就产生了名义利率与实际利率的问题，故 A 正确。假设名义年利率为 r，实际年利率为 i，一年中计息 m 次，则每次计息的利率为 r/m，本金为 P，按单利计息时，每一个计息周期的利息均为 P*r/m，则一年末的本利和为 P+P*r/m * m=P(1+r)，则实际年利率：i=[(一年末本利和-本金)/本金]=[P(1+r)-P]/P =r，表明单利计息时，名义利率等于实际利率，故 B 正确。实际利率是指一年内多次计息的年利率，故 C 正确。单利计息时，名义利率和实际利率的本利和相等;但复利计息时，由于每一个计息周期产生的利息在下一个计息周期作为本金计算利息，即“钱能生钱”，则实际利率的本利和大于名义利率的本利和，故 D 项错误。

　　9.关于民事法律关系的客体，说法正确的为 ( )。

　　A.如果客体为物，习惯上称为标的物

　　B.债权的客体是物

　　C.用于移植的人体器官不可能成为民事法律关系的客体

　　D.文学作品为物

　　【答案】A

　　【考点归纳】民事法律关系的客体包括物、行为、智力成果。其中，物权的客体是物，债权的客体是行为，知识产权的客体是智力成果，故 B 错误。在民法上，客体也称为“标的”。如果客体为物，习惯上称为标的物，故 A 正确。民法上的物应同时满足以下条件：有体物;人力可以支配;不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体，但人身体的一部分与人体分离后，可能成为物，如用于移植的人体器官，故 C 错误。智力成果包括发明创造、文学作品等，故 D 错误。

　　10.关于法律适用的说法，正确的有 ( )。

　　A.同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，应适用新的一般规定

　　B.部门规章的效力高于地方政府规章的效力

　　C.法律的效力自公布之日生效，至废止之日失效

　　D.《城市房地产管理法》中涉及物权的规定，优先于《物权法》中涉及物权的规定

　　E.某行政法规自 2011 年 5 月 1 日起施行，某部门规章自 2012 年 4 月 1 日起施行，若两者的规定相冲突，适用行政法规

　　【答案】DE

　　【考点归纳】根据“新法优先于旧法原则”，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例、规章，新的规定与旧的规定不一致时，适用新的规定;同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决，故 A 项错误。《物权法》为规范物权的一般法，《人民共和国城市房地产管理法》、《人民共和国土地管理法》、《人民共和国文物保护法》是对特定领域的物权所作的特别规定，根据“特别法优先于一般法原则”，D 项正确。行政法规由国务院制定，部门规章包括国务院部门规章和地方政府规章(二者平级)，根据“上位法优先于下位法原则”，E 项正确，B 项错误。C 也可能是公布后的某一个时间生效。

　　11.在购房活动中，属于个性心理倾向的心理现象有 ( )。

　　A.购房需要

　　B.购房动机

　　C.购房兴趣

　　D.购房者气质

　　E.购房观察力

　　【答案】ABC

　　【考点归纳】心理现象包括心理过程和个性心理。个性心理包括个性心理特征、个性心理倾向两个方面。个性心理特征包括能力、气质以及性格;个性心理倾向包括需求、动机、兴趣、志向、理想、信念等。购房者气质属于个性心理特征;购房观察力属于消费者购房的心理过程。