一、单项选择题

　　1 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查区位的综合性。按照客体的多样性，可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。在自然区位中，有天文区位和自然地理区位;在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。天文区位是指反映地表事物的经纬位置。

　　2 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查中心地理论。克里斯塔勒的中心地理论的假设条件：研究的区域是一块均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致;有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比;厂商和消费者都是经济人。

　　3 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查地租的概念。地租的本质是超额报酬或收益。

　　4 【正确答案】 A

　　【试题解析】 考查对征收程序和土地依法征收的理解。

　　5 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查城市化理论。城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散。

　　6 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查社会集聚的相关内容。韦伯认为，生产集聚是一般集中因素，社会集聚是特殊集中因素。前者是集聚的内在固定因素，后者是偶然的外在因素。

　　7 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查工业建设用地的概念。工业建设用地是指用于进行工业项目或者为其配套的其他工程设施所需使用的土地。

　　8 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查耕地征收的补偿问题。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的6—10倍。

　　9 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查土地使用权出让的最高年限。建设用地使用权出让的最高年限规定如下：居住用地70年，工业用地50，教育、科技、卫华、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。选项A是体育用地，所以为50年。

　　10 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查划拨用地范围。国有建设用地使用权划拨的范围：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地、法律、行政法规规定的其他用地。A选项汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式获得用地。

　　11 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查建设用地使用权互换的内容。建设用地使用权互换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。所以B选项的说法是正确的。

　　12 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查土地使用权转让的相关内容。转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

　　13 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查挂牌出让的相关内容。在挂牌出让中，应在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

　　14 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查土地所有权抵押的处分问题。处分抵押的土地使用权所得金额，依下列顺序分配：支付处分抵押土地使用权的费用。扣除抵押土地使用权应缴纳的税费。偿还抵押权人的债权本息及支付违约金。赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。剩余金额交还抵押人。

　　15 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查一般耐用消费品市场调研的相关内容。一般耐用消费品的市场调研主体侧重于消费者。房地产市场调研主体侧重对房地产市场产品的调研。

　　16 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查房地产市场调研的时效性原则。房地产市场调研时效性原则：要采用最新的调查资料，因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况，并成为房地产开发企业制定市场经营策略的客观依据。

　　17 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查房地产市场预测的概念。房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据。

　　18 【正确答案】 A

　　【试题解析】 考查对项目策划基本含义的理解，地域特点、系统性和创新性等都是策划的特点。

　　19 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查市场占有率的含义。市场占有率是指在一定的时期内的某类产品市场上，房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例，或销售收入占同一类产品销售收入的比例。它是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。

　　20 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查房地产投资的分类。按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。

　　21 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查房地产投资项目经济评价静态指标。静态指标有：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期、资本金利润率、资本金净利润率和静态投资回收期。

　　22 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查永续年值与现值的换算，p=a/i=5/0.2=25。

　　23 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。

　　24 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查财务内部收益率指标的优点。优点：FIRR考虑资金的时间价值及项目在整个计算期内的经济状况，且计算时无须事先确定基准收益率。

　　25 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查房地产投资风险中的动态风险的概念。房地产投资风险可分为静态风险和动态风险。静态风险主要是指由于自然灾害和意外事故带来的风险;动态风险主要是指由于企业的经营管理状况和市场需求变动等因素引起的风险。

　　26 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查财务风险的含义。财务风险是指房地产开发商由于筹资及财务状况不良，不足以维持企业偿债能力而产生的风险。

　　27 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查引起房地产风险的因素。市场变化不属于房地产投资不可抗力的风险因素。

　　28 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查房地产投资风险转移的主要形式。风险转移的主要形式是通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，以达到降低风险发生频率和缩小损失程度的目的。

　　29 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查风险转移的内容。在房地产投资中，契约性转移主要包括预售、租售、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包等方式。所以预售属于风险转移。

　　30 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查房地产投资风险防范的融资策略。融资策略就是运用发行股票的方式，融人股本，并将风险分散于社会每一个股东。

　　31 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查独立方案的概念。独立方案是指方案间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的投资项目经济关系类型。互斥方案：是指选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。互斥方案可按照服务寿命长短，分为服务寿命相同、服务寿命不同和服务寿命无限长的方案;按照规模，分为相同规模和不同规模的方案。混合方案：是指上述独立与互斥的混合结构。具体地说，混合方案是指项目方案群有两个层次，高层次是若干个独立方案，而在每个独立方案中又存在若干个互斥方案。

　　32 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查独立方案的相关内容。房地产投资为独立方案时，采用的评价指标是效率，它就是投资方案的内部收益率。

　　33 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查净现值指标的计算。NPV甲=200(P/A，10%，8)-1000NPV乙=420(P/A，10%，8)-2000NPV丙=500(P/A，10%，8)-3000 该题不需要把三个净现值全部计算出来，只需计算两两之差，根据差的正负，来判定大小，而且其中的系数(P/A，10%，8)只需计算一次，可以重复利用，这样可以大大减小计算量。根据以上两次比较大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序为乙>甲>丙。

　　34 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则。动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。“有无对比”是指“有项目”与“无项目”的对比分析。“无项目”状态是指不对该项目进行投资时，在计算期内，与项目有关的资产、费用与收益的预计发展情况;“有项目”状态是指对该项目进行投资后，在计算期内，资产、费用与收益的预计情况。“有无对比”求出项目的增量效益，排除了项目实施以前各种条件的影响，突出项目活动的效果。定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则。经济评价的本质就是要对拟建项目在整个计算期的活动，通过效益与费用计算，对项目经济效益进行分析和比较。一般来说，项目经济评价要求尽量采用定量指标，但对一些不能量化的经济因素，不能直接进行数量分析，对此要求进行定性分析，并与定量分析结合起来进行评价。收益与风险权衡的原则。投资者关心的往往是效益指标，但是，对于可能给项目带来风险的因素考虑得不全面，对风险造成的损失估计不足，往往有可能导致项目失败。收益与风险权衡的原则提示投资者，在进行投资决策时，不仅要看到效益，也要关注风险，权衡利弊得失再行决策。

　　35 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查房地产开发项目的特征。与一般的工程项目相比，房地产开发项目具有更为复杂的特征，主要表现在：质量要求较高;时间目标的限定性较强;费用目标较强;具有较强的系绕I生;涉及诸多法规政策。

　　36 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查项目计划总工期的相关内容。项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的里程碑事件。

　　37 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查跟踪顾问的内容。动态顾问——跟踪监理是房地产战略策划模式的内容之一。跟踪顾问包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握和项目品牌提升等。

　　38 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查工程建设项目的概念。工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。

　　39 【正确答案】 D

　　【试题解析】 考查对国有土地上房屋征收与补偿的法律责任。

　　40 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查房地产开发项目设计管理过程。设计阶段又具体分为四个管理过程。计划阶段的主要工作是签订合同，启动阶段的主要工作是项目立项、获得设计任务书，实施与控制阶段是具体的设计工作，收尾阶段是移交设计文件。

　　41 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查合同纠纷的处理方法。因为这种争议解决方式必须是自愿的，因此必须有仲裁协议。

　　42 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查房地产市场营销的含义。房地产市场营销是房地产开发企业以客户对房地产产品及相关服务的需求为出发点，通过动态地适应房地产市场的变化，有效地提供房地产产品及相关服务来满足客户的需求，并实现其预期目标的商务活动过程。

　　43 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查房地产自行组织销售的优点。房地产自行组织销售的优点包括：易于控制项目实施过程;易于控制项目实施过程;对项目的情况熟悉;节约代理费用。

　　44 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查成本导向定价法的含义。成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。题目中已知的都是与成本有关的因素。需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。随行就市定价法：房地产开发企业以同行业的价格水平作为定价标准的定价方法。一般来说，随行就市定价法适用于市场竞争中差异比较小的商品房以及市场竞争能力比较弱的房地产开发企业。比较定价法是房地产估价方法中的市场比较法在房地产定价中的应用，是竞争导向定价法的一种特殊表现。

　　45 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查房地产广告预算的方法。房地产广告预算的方法有：目标任务法、销售百分比法、量人为出法、竞争对等法。

　　46 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查交易日调整的相关内容。估价房地产的价格，对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用房地产价格指数。

　　47 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查市场法中建立价格可比基础中的统一面积内容的换算。换算的关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。设建筑面积价格为x建筑面积下的单价×建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积200X=160×4000，X=3200元/平方米。

　　48 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查成新率的计算方法。成新率=[1-(1-R)tN]×100%，由于题目给出了年折旧额的值，所以可知C(1-R)/N=1400，C=800×150=120000，可知(1-R)/N=0.01。成新率=[1—0.01×6]×100%=94%。

　　49 【正确答案】 B

　　【试题解析】 考查对安置补偿标准的掌握。

　　50 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查业主委员会负责召开的会议。业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　51 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查业主大会临时会议的相关内容。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　①20%以上业主提议。

　　②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理。

　　③业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　52 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查物业服务企业设立的相关内容。新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。

　　53 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查物业管理投标的程序。物业管理投标的程序：

　　①获取招标信息;

　　②项目评估与风险防范;

　　③登记并取得招标文件;

　　④准备投标文件;

　　⑤送交投标文件;

　　⑥接受招标方的资格审查;

　　⑦参加开标、现场答辩、评标;

　　⑧签约并执行合同;

　　⑨收到中标通知书。

　　54 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查前期物业合同的特点。前期物业合同的特点有：由建设单位和物业服务企业签订，过渡性，附终止条件的合同。前期物业服务合同的有效期限是自签订之日起，到业主委员会成立后与所选聘的新的物业服务企业签订物业服务合同生效时止;物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为3—5年。所以C选项错误。

　　55 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查房地产金融的相关内容。我国个人住房抵押贷款的最高年限是30年，所以A选项错误。

　　56 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查房地产债券方式融资的种类。房地产债券按发行者不同分为政府债券、金融债券和公司债券三种。

　　57 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查购房抵押贷款月还本付息额与其抵押贷款期限的关系。由月还款额计算公式可以看出抵押期越长，月还款额越少。

　　58 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查住房公积金的特点。住房公积金具有通用性。

　　59 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查房地产保险赔偿金额的相关内容。重复保险的损失赔偿通常是采用分摊方式，可按保险金额比例分摊。具体计算：甲保险公司2000×1600÷(1600+800)=4000/3，乙保险公司2000×800÷(1600+800)=2000/3总额为2000万元。

　　60 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查房产税的计算。依照房产余值计算缴纳的应纳税额：房产计税余值×1.2%=50×1.2%=0.6。

　　二、多项选择题

　　61 【正确答案】 B,D,E

　　【试题解析】 本题考查决定房地产需求量的因素，即可以表述为房地产有效需求是某些因素的函数。这些因素包括

　　(1)房地产价格水平;

　　(2)消费者的收入水平;

　　(3)消费者的偏好;

　　(4)相关物品的价格水平;

　　(5)消费者对未来的预期。

　　选项D抵押贷款能力可以放到第二个因素消费者的收入水平中考虑。消费者的收入包括其实际收入，还包括其获得金融支持的能力。

　　62 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 本题考查现代城市与乡村的区别。城市与乡村的区别主要在以下四个方面：以非农业人口为主;人口密度大;建设用地类型多基础设施完善;一定地域的政治、经济和文化中心。

　　63 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 本题考查房地产征收的相同点。征收是国家强制取得单位、个人的财产;征用是国家强制使用单位、个人的财产，两者的共同点是均有强制性和补偿性。

　　64 【正确答案】 B,C,E

　　【试题解析】 本题考查建设用地使用权出租中，出租方、承租方的权利和义务。AD选项为承租方的义务。

　　65 【正确答案】 A,D,E

　　【试题解析】 本题考查国有建设用地使用权租赁双方的权利和义务。对于已出租的建设用地使用权，出租人要对租赁标的物进行必要的维护，所以B选项错误。国有建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同，所以C选项错误。

　　66 【正确答案】 C,E

　　【试题解析】 考查征收土地方案的条件。按照相关法律规定基本条件就是：被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的;被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的;被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行。

　　67 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 本题考查房地产市场预测的定量预测方法。定量预测方法一共有三种，分别是时间序列法、回归分析法和市场因子推演法，而德尔菲法和购买者意图调查法均属于定性预测方法。

　　68 【正确答案】 B,D,E

　　【试题解析】 本题考查资金时间价值换算基本公式的假定条件。方案中发生的经常性费用均假设发生在初末，称为期末发生，所以A选项错误。第一个A是在P发生后的一个周期后发生的，所以C选项错误。

　　69 【正确答案】 D,E

　　【试题解析】 考查对于住宅专项维修资金没有监管。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，专户管理银行，审计、财政部门的监督管理均有对应的监督管理义务和具体工作。

　　70 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 本题考查降低房地产投资变现风险的主要对策。降低房地产投资变现风险的对策主要有：把握好搭配投资比例、选择容易分割出售的房地产进行投资、不做资金缺口的房地产投资、选好房地产投资地段、操纵房地产现金流量、保证有能力持有房地产足够时间、搞好房地产投资管理工作。

　　71 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 本题考查房地产投资项目方案的内容。依据方案之间的关系，房地产投资项目方案包括：独立方案、互斥方案、混合方案、互补方案、现金流量相关方案和组合一互斥方案。

　　72 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 考查对房屋征收实施程序的掌握。《房屋征收条例》对这种情况做出明确规定，最高人民法院也做出说明，对地方法院强制执行做出限制条件。

　　73 【正确答案】 D,E

　　【试题解析】 本题考查竞争导向定价法的方式。竞争导向定价法又可以分为随行就市定价法和主动竞争定价法两种。

　　74 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 本题考查房地产广告预算的方法。房地产营销广告费用编制常用的方法有以下几种：目标任务法、销售百分比法、量人为出法和竞争对等法。

　　75 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 考查市场细分的作用。房地产市场细分主要的作用就是：有利于发现市场机会，促进销售。有利于组织生产和服务，提高企业效益。有利于提高企业声誉，建立品牌。

　　76 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 本题考查工业区物业管理的主要特点。工业区物业管理的主要特点：管理内容相对简单，但协调工作量大;公用设备设施维护工作量大;安全防范难度大，尤其是消防安全的难度更大。

　　77 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 本题考查物业服务企业挪用住宅专项维修资金的法律责任。代管单位挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。建设(房地产)、财政主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设(房地产)、财政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　78 【正确答案】 D,E

　　【试题解析】 本题考查房地产股票融资的缺点。ABC是房地产股票的优点不是缺点。

　　79 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 本题考查房地产信托投资的方式。房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。

　　80 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 考查系统风险和非系统风险的内容。系统风险包括了九种风险，非系统风险包括了五种风险。

　　三、案例分析

　　81 【正确答案】 B,D

　　【试题解析】 本题考查拆迁方式。拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范围和采取期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

　　82 【正确答案】 A,D

　　【试题解析】 本题考查房屋拆迁的补偿方式。房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指拆迁人对被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有权人;房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

　　83 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查补偿的差价计算。宾馆的现价=4000×1000×0.7=2800000元，偿还房屋的现价=4500×900×0.9=3645000元，因此双方的结算差价=3645000—2800000=845000元。

　　84 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查划拨土地使用权的用地者所拥有的权利。划拨土地使用权的用地者有依法使用的权利。

　　85 【正确答案】 A,C

　　【试题解析】 本题考查利用划拨土地展开土地使用权经营所应该做的内容。利用划拨土地展开土地使用权经营必须签订土地使用权出让合同;补交土地使用权出让金。

　　86 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 本题考查房屋抵押登记的内容。登记是抵押权成立的必要条件，登记内容有被担保金额;抵押权人的姓名或单位名称以及债权。

　　87 【正确答案】 B,D

　　【试题解析】 本题考查银行不同意设定房产抵押的情况。权属有争议的房地产以依法公告列入拆迁范围的房地产不可定抵押。

　　88 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查等额还款抵押贷款的月还款额的计算。

　　89 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查李某家庭月收入的最小值的计算。李某家庭月收入的最小值=4663/40%=11657.5(元)。

　　90 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查贷款余额的计算。

　　李某贷款余额=600000×70%-4663×12×4=196176(元)。

　　91 【正确答案】 B,D

　　【试题解析】 本题考查抵押人提前还款的情形。提前还款的风险是指由于借款人提前归还部分或全部贷款余额而给金融机构带来的风险。当借款人市场利率下降时，因为市场再筹集资金成本降低，出于理性选择再筹集而提前偿还贷款。当抵押人收入水平上升时，抵押人有更多的资金用于还款而出现提前还款的情形。

　　92 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查收益法进行估价的应用。在建工程的评价，可以采用收益法，也可以采用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法，而没有提供采用成本法或假设开发法的基础数据。

　　93 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益：潜在毛收入-空置损失-运营费用=60-60×10%-60×50%=24(元)，则年净收益=24×12=288(元/平方米)。

　　94 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。

　　95 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查剩余土地使用期限。土地使用期一共为40年，土地使用权是1年前通过招标方式取得的，建成酒店式公寓需要2年时间，因此建成后的剩余土地使用期限为40-1-2=37年。

　　96 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查该家庭能承受的月还款额的计算。该家庭能承受的月还款额=8000×25%=2000元。

　　97 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查等额还款抵押贷款的特点。其每月的还款额相等，利息所占的比例越来越少，本金所占的比例越来越大。

　　98 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查该家庭所能承受的最高房价的计算。等额还款抵押贷款，每月还款额的计算公式为：该房产的房价=P÷0.7=279161.4÷0.7=398802。

　　99 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查利率改变后，还款额的变化情况。按6%利率计算第5年年末还剩的贷款总额=279161.4-2000×5×12=159161.4(元);按9%利率计算月还款2000元相当的贷款总额为则第6年年初(即第5年年末)需要一次性还款额=197186-159161.4=38024.6(元)。

　　100 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查等本金还款抵押贷款的月还款额的计算。等本金还款抵押贷款的月还款额ai=P÷n+P×(n-t+1)÷nxi=20÷(12×20)+20×(12×20—20+1)÷(12×20)×0.5%=1754(元)。