一、单项选择题

　　1 【正确答案】 B

　　【试题解析】 工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德.韦伯。其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 A

　　【试题解析】 B项，封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民(农奴)的生产关系，地租包含了直接生产者(佃农)的全部剩余生产物;C项，封建制度后期就开始使用货币地租，社会主义时期，地租也是以货币为主要形式，封建地租前期以实物地租为主;D项，社会主义社会，土地实行公有，地租是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆，资本主义地租不具有这一功能。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　3 【正确答案】 C

　　【试题解析】 A项，建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;B项，我国法律法规对国有土地使用权转让价格与该幅土地使用权的出让价格的关系没有明确规定;D项，建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　4 【正确答案】 B

　　【试题解析】 根据《物权法》第一百四十一条，建设用地使用权人应当依照规定以及合同约定支付出让金等费用。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　5 【正确答案】 D

　　【试题解析】 《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　6 【正确答案】 B

　　【试题解析】 建设用地使用权租赁合同中，出租方的义务有：①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务;②修缮义务;③妨害除去义务;④土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。其中，妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，不沦是由于出租方还是由于第三方的原因所致，出租方均负有除去或防止义务。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　7 【正确答案】 C

　　【试题解析】 建设用地使用权不得设定抵押权的范围有：

　　①权属有争议的土地;

　　②朋于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;

　　③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设片j地使用权;

　　④已依法公告列入拆迁范嗣的房地产;

　　⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

　　⑥依法不得抵押的其他房地产。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　8 【正确答案】 C

　　【试题解析】 目前电话日益普及，电话询问法也在市场调研中占据越来越重要的地位。通过电话询问有许多其他询问法不可比拟的优点，如实施的费用较低，可以大大节约调研人员的交通费用和时间等。同时，电话询问法还适合进行大样本的调研，以获得能反映拟调研群体总体特征的样本。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　9 【正确答案】 A

　　【试题解析】

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　10 【正确答案】 C

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　11 【正确答案】 B

　　【试题解析】 偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可州于还本付息的资金与当期应还本付息额的比值。一般情况下，偿债备付率不宜低于1.3。当偿债备付率小于1时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　12 【正确答案】 B

　　【试题解析】 邀请招标，又称有限竞争性招标或指名竞争方式，是指业主或招标机构向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的承包商发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等作出简要说明，请他们参与投标竞争。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　13 【正确答案】 C

　　【试题解析】 当销售而不是开发成为主要矛盾时，推销观念便应运而生。椎销观念强调，如果不经过销售努力，消费者就不会大量购买;企业努力推销什么房地产产品，消费者就会购买什么房地产产品。在房地产产品供给稍有宽裕并阳买方市场转化的过程中，许多企业会奉行推销观念。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　14 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产开发企业进行促销活动的基本方式，有人员促销和非人员促销两类。非人员促销又包括广告、活动推广、营业推广和公共关系推广等方式。在实际促销中，不同促销方式各具特色、作用不同、相辅相成，对它们的选择、组合和运用，便可形成促销组合策略。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　15 【正确答案】 B

　　【试题解析】 正常成交价格=买方实际付出的价格÷(1+应由卖方缴纳的税费比率)=1500÷(1+3%)≈1456.31(元/平方米)。

　　【知识模块】 房地产估价

　　16 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房地产经过交易情况修正之后，就把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格;经过交易日期调整之后，就把可比：实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格;经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。

　　【知识模块】 房地产估价

　　17 【正确答案】 B

　　【试题解析】 在的情况下，是通过来求取Y的。具体是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内捅法求取，即Y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。

　　【知识模块】 房地产估价

　　18 【正确答案】 D

　　【知识模块】 物业管理

　　19 【正确答案】 B

　　【知识模块】 房地产金融

　　20 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房屋保险关系中，房屋投保人的义务包括交纳保险费、救护有险情的房屋以及发生意外事故时，向保险人报告等。B项是投保人的权利;C项足保险人的义务;D项是保险人的权利。

　　【知识模块】 房地产金融

　　21 【正确答案】 A

　　【试题解析】 税收是国家或政府凭借政治权力强制、无偿地参与国民收入分配、取得财政收入的一种工具。税收具有强制性、无偿性和固定性。

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　22 【正确答案】 B,D

　　【试题解析】 1972年，戴维斯对CBD中的零售业布局提出了一个结构模式，认为零售业为主的区位用地选择了除空间距离的影响外，还受三个相互独立的交通通达性的影响：

　　①城市中心区传统性的购物活动受一般通达性影响，因而它们的区位常与顾客的分布有关;

　　②其他商务，如汽车修理厂、咖啡馆等受交通干线可达性的影响最大;

　　③一些特殊性功能受特殊可达性的影响最大，如娱乐设施，家具展销店等的分布与区域发展的历史文化背景和环境条件有关。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　23 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 出让人应当根据招标、拍卖、挂牌出让地块的情况，编制招标、拍卖、挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　24 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 C项，已出租的建设用地使用权抵押时，应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　25 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 小组访谈法的过程包括：①准备过程，即布置访谈环境，遴选被访者，选择主持人;②精心准备访谈指南，即围绕访谈主题，按一定的逻辑次序将各类问题组织起来，引导访谈，使之不至于偏离主题;③小组访谈结束以后，要及时对访谈进行总结、分析和整理，撰写访谈的正式报告。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　26 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　27 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 在互斥方案比选的不同方法中，净现值法、差额净现值法和投资差额内部收益率法的评价结沦具有一致性，而净现值率法有时会得出相反的结论。原因是净现值从投资总额的效益角度评价，净现值率从单位投资的效益角度评价。如果资金表现为短缺要素，采用净现值率作为比选判据较为合理;相反，当事先明确了资金范围时，应采用净现值来衡量，以实现有限资金的合理使用。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　28 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 房地产开发项目质量控制的特点有：①全面性;②及时性与主动性;③标准的适应性;④连续性和相关性。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　29 【正确答案】 A,D,E

　　【试题解析】 房地产销售渠道选择的原则有：①经济性，是房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的;②可控性，房地产开发企业应考虑销售渠道的可控性以及由此产生的控制成本;③适应性，不同房地产开发企业的特长不同、项目不同、市场环境不同，需要采用的销售渠道也应不同，销售渠道的选择应与项目相适应，与市场相适应，与企业经营目标相适应。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　30 【正确答案】 A,D,E

　　【知识模块】 房地产估价

　　31 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 估价技术报告一般包括：①估价对象分析(包括最高最佳利用分析);②市场背景分析(即估价对象子市场分析);③估价方法选用分析;④估价的详细测算过程;⑤估价结果及其确定理由。

　　【知识模块】 房地产估价

　　32 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 使用物业的禁止性规定的内容包括：①损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途;②占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备;③违章搭建、私没摊点;④在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;⑤违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声;⑥擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;⑦利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;⑧违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。

　　【知识模块】 物业管理

　　33 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度，房地产作为抵押物不会遗失，不容易损毁，经抵押登记后抵押权得到保障，因此以房地产为抵押物的贷款，对贷款人来讲，具有较高的安全性。

　　【知识模块】 房地产金融

　　34 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 除ABCE四项外，银监会的主要职责还包括对银行业金融机构的业务活动及其风险状况进行监管，建立银行业金融机构监督管理信息系统，分析、评价银行业金融机构的风险状况。D项属于证监会的职责。

　　【知识模块】 房地产金融

　　35 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 契税具有下列基本特点：①属于财产税;②实行一次性征收;③由土地、房屋权属的承受人缴纳;④各地的税率可能不同。

　　【知识模块】 房地产税收

　　三、案例分析

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　36 【正确答案】 C

　　【试题解析】 净现值法是将包括初始投资在内的各期净现金流量换算成现值的比较方法。各方案的净现值计算如下：通过比较，方案3的净现值大于零且最大，为189.21万元，是最优方案。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　37 【正确答案】 C

　　【试题解析】 净将来值法是将每年的净收益和初始投资换算到计算期的终点，计算出各方案的净将来值。计算过程如下：通过比较，方案3的净将来值最大，为335.19万元，是最优疗案。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　38 【正确答案】 C

　　【试题解析】 净年值法是将初始投资乘以等额分付资本回收系数，将其折算成等额年值即可。计算过程如下：通过比较，方案3的净年值最大，为43.44万元，是最优方案。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　39 【正确答案】 A

　　【试题解析】 用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。净现值率(NPVR)是净现值与投资现值之比。其计算公式是：NPVP=NPV/IP。则各方案计算结果如下：通过比较，方案1的净现值率最大，为49.53%，是最优方案。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　40 【正确答案】 C

　　【试题解析】 净现值率法是从单位投资收益的角度进行方案比选，而净现值法是从投资总额收益的角度进行方案比选。两种方法评价的角度不同，所以评价的结论就可能不同。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　【知识模块】 房地产金融

　　41 【正确答案】 C

　　【试题解析】 小王在退休年龄内可缴存住房公积金总额=目前小王公积金本息余额+上月公积金汇储额×剩余退休年限×12=6000+150×30×12=60000(元)，即6万元。

　　【知识模块】 房地产金融

　　42 【正确答案】 A

　　【试题解析】 小王在退休年龄内可缴存住房公积金总额为6万元，按照该市住房公积金管理中心有关贷款额度的规定，小王可申请个人住房公积金贷款最高额度以几个额度中的最低者为准：①借款人及其家庭成员(此题不考虑家庭成员)在退休年龄内可缴存住房公积金的总额，即6万元;②所购住房评估价的70%，即50×70%=35(万元);③该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额为10万元。因此，可申请个人住房公积金贷款最高额度为6万元。

　　【知识模块】 房地产金融

　　43 【正确答案】 C

　　【试题解析】 所购住房评估价的70%，即50×70%=35(万元)，扣除住房公积金贷款10万元，可得小王所能贷得的最高商业贷款限额为25万元。