2022年房地产经纪人考试《专业基础》预测试题（五）

　　1[.单选题]某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了8年;预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得收益7万元;该宗房地产的报酬率为8.5%。该宗房地产的收益价格为()万元。

　　A.76、30

　　B.79、68

　　C.80、96

　　D.82、35

　　[答案]B

　　[解析]收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式为：。式中，V表示房地产的收益价格，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益期限。则该宗房地产的收益价格为：V=7÷8.5%×[1-1÷(1+8.5%)50-8]=79.68(万)。

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　　2[.单选题]扣除了价格因素后的价格为()。

　　A.名义价格

　　B.实际价格

　　C.理论价格

　　D.市场价格

　　[答案]B

　　[解析]未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。名义价格是表面上的价格。实际价格通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。

　　3[.单选题]房地产价格中，把目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格称为()。

　　A.现房价格

　　B.评估价格

　　C.期房价格

　　D.成交价格

　　[答案]C

　　[解析]现房价格是指以已建造完成的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的房地产价格。

　　4[.单选题]下列房地产出售价格实行政府指导价的是()。

　　A.公有住房出售的标准价格

　　B.公有住房出售的成本价格

　　C.新建商品住房的出售价格

　　D.新建经济适用住房的出售价格

　　[答案]D

　　[解析]新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3%以下。

　　5[.单选题]运用市场法评估房地产价格，下列关于选取可比实例的要求中，不正确的是()。

　　A.可比实例的成交日期应尽量接近价值时点

　　B.可比实例应是估价对象的类似房地产

　　C.可比实例的成交价格应尽量为正常价格

　　D.可比实例的价格表示方式应与评估价值相同

　　[答案]D

　　[解析]选取的可比实例应符合4个基本要求：①可比实例房地产应与估价对象房地产相似;②可比实例的交易方式应适合与估价目的;③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点;④可比实例的成交价格应尽量为正常价格

　　6[.单选题]某建筑物建筑面积210m2，单位面积重置价格为1200元/m2，经判定其有效经济年数为10年，剩余经济寿命30年，自然寿命45年，残值率5%，该建筑物的现值为()元

　　A.189000

　　B.192150

　　C.198800

　　D.201600

　　[答案]C

　　[解析]已知：C=1200×210=252000(元)，R=5%，N=45年，t=10年，则建筑物现值为：式中，V表示建筑物的现值，Et表示有效年龄为t年的建筑物折旧总额，C表示建筑物的重新购建价格，R表示残值率，N表示建筑物的经济寿命，t表示有效经济年限。

　　7[.单选题]下列关于房地产价格的表述中，不正确的是()。

　　A.政府干预某种房地产价格时，可以规定其成本构成和利润率

　　B.市区一条高架轻轨线路在某多层住宅楼前通过，将导致其价格上升

　　C.城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的价格可能有上涨的趋势

　　D.某区域居民文化素质与文明程度的提高，使得该区域房地产价格可能上升

　　[答案]B

　　[解析]有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了交通，会提高该居住区住宅的价格，另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，会降低该居住区住宅的价格。

　　8[.单选题]房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产()。

　　A.消费者需要的数量

　　B.消费者愿意而且能够购买的数量

　　C.企业提供的数量的总和

　　D.企业愿意且能够提供的数量

　　[答案]B

　　[解析]有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不仅愿意购买，而且有能力购买，故房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产消费者愿意而且能够购买的数量。

　　9[.单选题]在经济学中，把能满足人们对某种需要的效用的价值称为()。

　　A.使用价值

　　B.交换价值

　　C.投资价值

　　D.有用价值

　　[答案]A

　　[解析]有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为有使用价值，如水可以解渴，粮食可以充饥，住宅可以居住。

　　10[.单选题]经预测，某宗房地产未来4年的年净收益均为80万元，假定4年后的价格比现在上涨10%，该类房地产的报酬率为8.6%，则该房地产现在的价格是()万元。