2022年房地产经纪人资格证《专业基础》模拟试题（十五）

　　1[.单选题]房地产价格中，买卖双方一般会围绕着()进行讨价还价。

　　A.起价

　　B.均价

　　C.成交价

　　D.表格价

　　[答案]D

　　[解析]标价又称卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在“价目表”上标出的不同楼幢、楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，即卖方要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后商品房销售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。

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　　2[.单选题]下列情形不需要补地价的是()。

　　A.原来规划为住宅用地的土地更改为商业用地

　　B.建设用地的土地容积率变大

　　C.延长土地的使用期限

　　D.一块生产建设用地所有者发生变更

　　[答案]D

　　[解析]补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益等。需要补地价的情形主要有：①改变土地用途等规划条件;②延长土地使用期限(包括建设用地使用权期间届满后的续期);③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。

　　3[.单选题]结合物价因素分析，从较长时期来看，房地产价格上涨率通常()。

　　A.高于一般物价上涨率

　　B.低于一般物价上涨率

　　C.与一般物价上涨率没有关系

　　D.等于一般物价上涨率

　　[答案]A

　　[解析]不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，特别是诸如建筑材料价格(尤其是建筑钢材、水泥、木材的价格)、建筑构配件价格、建筑设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。

　　4[.单选题]采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于()个。

　　A.2

　　B.3

　　C.5

　　D.10

　　[答案]B

　　[解析]采用市场法(又称比较法、交易实例比较法、市场比较法)评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。

　　5[.单选题]分别求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来得到估价对象价值的方法称为()。

　　A.估价法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.资本率法

　　[答案]B

　　[解析]成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价格或价值的方法。为叙述上简便，将重置成本和重建成本合称为重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全 新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全 新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

　　6[.单选题]下列房地产中，适用成本法的是()。

　　A.娱乐场所

　　B.影剧院

　　C.体育场馆

　　D.加油站

　　[答案]C

　　[解析]成本法特别适用于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产估价。

　　7[.单选题]房地产价格中，把一笔房地产交易中交易双方实际达成的交易的价格称为()。

　　A.市场价格

　　B.成交价格

　　C.理论价格

　　D.总价格

　　[答案]B

　　[解析]成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。它是已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情的了解程度，出售或购买的动机或急迫程度，交易双方之间的关系、议价能力和技巧，卖方的价格策略等的不同而有所不同。

　　8[.单选题]商品房买卖合同中写明的价格一般就是()。

　　A.起价

　　B.标价

　　C.均价

　　D.成交价

　　[答案]D

　　[解析]成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。有时为了避税或达到政府指导价要求，将该价格拆分为房价款和装修款两部分。

　　9[.单选题]不应计入房地产租赁经营投资成本的是()。

　　A.税费

　　B.房屋改造费用

　　C.经营管理费用

　　D.出租房屋所占用土地地价

　　[答案]D

　　[解析]出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入减去由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。

　　10[.单选题]在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为()。

　　A.买卖双方成交价≥买方最高出价≥卖方最低要价

　　B.买方最高出价≥卖方最低要价≥买卖双方成交价

　　C.买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价成交价≥卖方最低要价

　　D.卖方最低要价≥买卖双方成交价≥买方最高出价

　　[答案]C

　　[解析]当买方最高出价高于卖方最低要价，交易才可能成功，并由卖方最低要价和买方最高出价形成了成交价的可能区间。实际的成交价将落在这个区间之中，具体位置取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价