2022年房地产经纪人考试《专业基础》预测试题（三）

　　1[.单选题]某宗房地产占地面积为4000m2，容积率为5，土地单价为3000元/m2，建筑覆盖率为35%，则其楼面地价为()元/m2。

　　A.600

　　B.1050

　　C.3000

　　D.5250

　　[答案]A

　　[解析]楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，根据公式：楼面地价=土地单价÷容积率，。题中，房地产的楼面地价=3000÷5=600元/㎡。

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　　2[.单选题]某地块的单价为900元/m2，房屋单价为3600元/m2，设定容积率为3，则其楼面地价是()元/m2

　　A.300

　　B.1200

　　C.2700

　　D.4500

　　[答案]A

　　[解析]楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价的计算公式为：楼面地价=土地总价÷总建筑面积=土地单价÷容积率。本题中，该地块的楼面地价=900÷3=300(元/m2)。

　　3[.单选题]某城市商品房市场需求大于供给，卖方掌握着市场主动权。这种房地产市场通常被称为()。

　　A.买方市场

　　B.完全垄断市场

　　C.垄断竞争市场

　　D.卖方市场

　　[答案]D

　　[解析]买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价;在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

　　4[.单选题]某套住宅的卖方，其最低要价为38万元，而买方愿意支付的最高价格为42万元，则该套住宅成交价格可能()

　　A.低于38万元

　　B.位于38～42万元之间

　　C.高于42万元

　　D.不存在

　　[答案]B

　　[解析]卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。

　　5[.单选题]在买方市场下，房地产成交价会偏向()。

　　A.买方最低出价

　　B.买方最高出价

　　C.卖方最低出价

　　D.卖方最高出价

　　[答案]C

　　[解析]卖方要价是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价;在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

　　6[.单选题]忽略了房地产租金以外的收入，并且忽略了不同房地产空置率和运营费用差异的收益乘数法是()

　　A.毛租金乘数法

　　B.潜在毛收入乘数法

　　C.有效毛收入乘数法

　　D.净收益乘数法

　　[答案]A

　　[解析]毛租金乘数法是将估价对象未来第一年的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价格或价值的方法，即：房地产价格或价值=毛租金×毛租金乘数。毛租金乘数法的缺点是：①忽略了房地产租金以外的收入;②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。

　　7[.单选题]刘某购买了一套建筑面积为100m2，单价为6000元/m2的商品住房，首付30%，余款向银行申请20年期的抵押贷款。若其选择按月等额偿还贷款本息，假设贷款年利率为6%，则其名义单价和实际单价分别为()元/m2。

　　A.6000和6000

　　B.6000和7221、63

　　C.7221、63和6000

　　D.7221、63和7221、63

　　[答案]A

　　[解析]名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。题中，采取按月等额偿还贷款本息方式支付，其名义单价和实际单价相等，均为6000元/m2。

　　8[.单选题]未扣除价格因素的价格为()。

　　A.成交价格

　　B.市场价格

　　C.名义价格

　　D.实际价格

　　[答案]C

　　[解析]名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。

　　9[.单选题]下列关于价格的表述中，不正确的是()。

　　A.市场价格与理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格

　　B.成交价格是买者同意付出，卖者愿意收取的货币额

　　C.起价、标价、成交价、拍卖价、均价是在房地产拍卖中出现的一组价格

　　D.房屋成本租金由折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税组成

　　[答案]C

　　[解析]评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在房地产拍卖活动中出现的一组价格。起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中出现的几种房价。

　　10[.单选题]下列新建商品房价格中，最低的是()。

　　A.起价

　　B.标价

　　C.成交价

　　D.均价

　　[答案]A

　　[解析]起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。A项，起价是指销售新建商品房的最低价。B项，标价又称卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在“价目表”上所标出的不同楼幢、楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，即卖方要价。C项，成交价是指商品房买卖双方的实际交易价格。D项，均价是指所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种，均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。