2022年房地产经纪人考试《专业基础》预测试题（一）

　　1[.单选题]估价对象在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的价值，扣除法定优先受偿款后的余额是()。

　　A.拍卖价值

　　B.招标价值

　　C.挂牌价值

　　D.抵押价值

　　[答案]D

　　[解析]抵押价值是指房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的价值。假定未设立法定优先受偿权下的价值是遵循谨慎原则评估的房地产在未设立法定优先受偿权下的价值。法定优先受偿款是假定实现房地产抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

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　　2[.单选题]反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和()。

　　A.恩格尔系数

　　B.生产资料价格指数

　　C.收益乘数率

　　D.边际消费倾向指数

　　[答案]B

　　[解析]反映一般物价变动的指标主要有：①居民消费价格指数(CPI)，是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数，是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。②生产资料价格指数(PPI)，又称生产者价格指数、工业品出厂价格指数，是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数。

　　3[.单选题]房地产价格实质是()。

　　A.使用土地的价格

　　B.房屋的价值

　　C.房地产权益的价格

　　D.房地产的适用价值

　　[答案]C

　　[解析]房地产价格实质上是房地产权益的价格。一般商品是动产，其物权的设立和转让是依照法律规定交付，因此其价格通常是商品本身的价格。房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是房屋所有权、建设用地使用权或其他权利。

　　4[.单选题]土地增值税是房地产()的税收。

　　A.开发环节

　　B.交易环节

　　C.保有环节

　　D.估价环节

　　[答案]B

　　[解析]房地产交易环节的税收又称房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，例如契税、土地增值税、所得税、印花税。

　　5[.单选题]某套住房以每月2500元的价格对外出租，该价格在经济学上称为()

　　A.交换代价的价格

　　B.源泉价格

　　C.租赁价格

　　D.买卖价格

　　[答案]C

　　[解析]房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，即买卖价格，又称交换代价的价格，简称价格;②使用其一定时间的价格，即租赁价格，又称使用代价的租金，简称租金。

　　6[.单选题]房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备的性质不包括()。

　　A.有用性

　　B.有益性

　　C.稀缺性

　　D.有效需求

　　[答案]B

　　[解析]房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为具有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能够满足人们的某种需要，即具有使用价值;稀缺性是指物品的数量没有多到使所有人想要得到它时就能够得到它;有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不仅愿意购买，而且有能力购买。

　　7[.单选题]某可比实例成交价格为2000元/m2，房地产状况方面与估价对象相比稍差，经过比较，该实例可得80分，估价对象房地产可得90分，其修正的结果为()元/m2。

　　A.1777、78

　　B.2222、22

　　C.2250、00

　　D.2500、00

　　[答案]C

　　[解析]房地产状况调整基本思路是：如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好，则对可比实例的成交价格进行减价调整;如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则对可比实例的成交价格进行加价调整。根据已知数据得：2000×90÷80=2250元/㎡。

　　8[.单选题]某宗房地产交易，买卖双方约定以5600元/m2的价格成交，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的9%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5.5%。则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2

　　A.5137、61

　　B.5308、06

　　C.5908、00

　　D.5925、93

　　[答案]B

　　[解析]该宗房地产的正常成交价格为：

　　9[.单选题]甲乙两幢写字楼位于同一地段，乙写字楼电梯速度慢，载重量小，上下班高峰期时间乘坐电梯十分拥挤，因此租金明显比甲写字楼低。从折旧的角度看，造成乙写字楼租金低的原因是乙写字楼的()

　　A.物质折旧

　　B.功能落后

　　C.功能过剩

　　D.经济折旧

　　[答案]B

　　[解析]功能折旧是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。功能不足折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，又可分为：①功能缺乏折旧和，如住宅没有卫生间、暖气(北方地区)、燃气、电话线路、有线电视等;办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。②功能落后折旧，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。功能过剩折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。

　　10[.单选题]在成本估价法中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去()。

　　A.建筑物财务成本

　　B.建筑物开发成本

　　C.建筑物市场价值

　　D.房地产市场价格

　　[答案]C

　　[解析]估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。