土地登记代理人《代理实务》教材精讲：土地登记代理制度

　　土地登记代理制度

　　一、掌握部分

　　1.掌握代理的概念与法律征征

　　(一) 代理与土地登记代理

　　1、代理指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。代理关系有如下法律特征：

　　(1)代理人在代理权限范围内实施代理行为;

　　(2)代理人以被代理人的名义进行代理行为;

　　(3)代理主要是实施法律行为;

　　(4)被代理人对代理行为承担民事责任。

　　2、土地登记代理土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴。

　　3、土地登记代理的基本原则

　　(1)合法原则;

　　(2)平等自愿原则;

　　(3)公平公正原则;

　　(4)等价有偿原则;

　　(5)诚实信用原则;

　　(6)保密原则。

　　土地登记代理人 土地登记代理人土地登记代理人是指通过全国统一考试，取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》并经有关部门登记备案的人员。土地登记代理人依法取得执业资格后，才能从事土地登记代理活动。土地登记代理人为委托人办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等业务，并按其所提供的服务收取佣金。 2、土地登记代理人的职业资格我国对从事土地登记代理业务的专业技术人员实行职业资格制度，取得土地登记代理人职业资格是从事土地登记代理业务和发起设立土地登记代理机构的必备条件。根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》有关规定，土地登记代理人只能受聘于一个土地登记代理机构，并以机构的名义从事土地登记代理业务。

　　土地登记代理人的权利 土地登记代理人的权利

　　(1)根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动;

　　(2)执行土地登记代理业务，按照规定在合同上签署姓名，并根据合同约定获取报酬;

　　(3)要求委托人提供与代理有关的资料;

　　(4)拒绝执行委托人发出的违法指令;

　　(5)保护自己的劳动成果和知识产权;

　　(6)接受职业继续教育和培训;

　　(7)法律、法规和规章规定的其他权利。

　　土地登记代理人的义务 土地登记代理人的义务

　　(1)按照执业资格规定的范围，从事土地登记代理活动;

　　(2)根据合同约定，维护委托人的合法权益;

　　(3)为委托人保守商业秘密，保障委托人的权益;

　　(4)接受主管部门的监督管理;

　　(5)参加职业继续教育和培训;

　　(6)法律、法规和规章规定的其他义务。

　　土地登记代理人的基本技能 土地登记代理人的基本技能

　　(1) 精通专业的技能;

　　(2) 收集信息的技能;

　　(3) 市场分析的技能;

　　(4) 人际沟通的技能。

　　土地登记代理机构 土地登记代理机构土地登记代理机构是指为委托人提供土地登记咨询和代理服务的中介组织，即指符合执业条件，并依法设立，从事土地登记代理活动的公司、合伙机构、个人独资机构。另外，境内外土地登记代理机构在境内设立的分支机构也可以以自己的名义独立经营土地登记代理业务。

　　2、土地登记代理机构的设立

　　(1)设立条件：有自己的名称和组织机构;有固定的服务场所;有必要的财产和经费;有足够数量的专业人员;法律、行政法规规定的其他条件;

　　(2)应符合中华人民共和国公司法、合伙机构法、个人独资机构法、中外合作经营机构法、中外合资经营机构法、外商独资经营机构法等法律法规及其实施细则和工商登记的规定;

　　(3)设立土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由土地行政主管部门进行审查，经审查合格后，再办理工商登记。

　　3、土地登记代理机构的注销标志着其主体资格的终止;应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。

　　4、土地登记代理机构的权利

　　(1) 享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金;

　　(2) 可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议;

　　(3) 按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业土地登记代理人的执业行为;

　　(4) 由于委托人的原因，造成土地登记代理机构或土地登记代理人经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求;

　　(5) 法律、法规和规章规定的其他权利。