一、单项选择题

　　1 【正确答案】 B

　　【试题解析】 级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态;绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租;垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 B

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　3 【正确答案】 A

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　4 【正确答案】 B

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　5 【正确答案】 A

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　6 【正确答案】 A

　　【试题解析】 所有的基本农田无论大小都必须经国务院批准方可征收。这主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　7 【正确答案】 A

　　【试题解析】 地方一级的房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理;县级以上地方人民政府有关部门，是拆迁的协管部门，其在拆迁管理中的职责是保证房屋拆迁管理工作的顺利进行;县级以上人民政府土地行政主管部门应当依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　8 【正确答案】 C

　　【试题解析】 《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　9 【正确答案】 A

　　【试题解析】 内部次级资料来源主要包括房地产开发企业或销售代理机构每个项目方案的执行过程报告或分析报告;外部次级资料来源主要包括官方、学术单位、产业三大部分，官方以统计资料居多，学术单位以调研报告或论文居多，产业以房地产市场资料居多。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　10 【正确答案】 D

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　11 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产置业投资主要有购买型房地产投资和租赁型房地产投资两种。其中，租赁型房地产投资是投资者获取房地产的使用权，通过经营或转租获取预期收益。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　12 【正确答案】 C

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　13 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产投资决策的专业性特点，要求投资者在经营管理过程中，要构建一支专业化程度较高，知识结构互补的决策队伍，同时要具有较强的对企业内外专业机构和专业人才的整合能力。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　14 【正确答案】 C

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　15 【正确答案】 D

　　【试题解析】 风险组合是将那些类似的但不会同时发生的风险集中起来考虑，例如，房地产投资者分别将资金投入住宅与办公楼，如果投入住宅的部分遭受损失，而投入办公楼的部分不但没有遭受损失，而且获得较高的收益，则投入力、公楼部分的收益就可以补偿投资于住宅遭受的损失。A项属于风险同避;B项属于风险预防;C项属于风险转移。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　16 【正确答案】 C

　　【试题解析】 净年值法是通过计算各方案净效益的等额年值(NAV)：进行比较，以净年值较大的方案为优。计算过程如下：通过比较，方案3的净年值最大，为75.65万元，是最优方案。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　17 【正确答案】 B

　　【试题解析】 工程建设项目是指在一定的质量、时间和费用要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，按照特定的程序完成的一次性任务。房地产开发项目是一种类型的工程建设项目。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　18 【正确答案】 B

　　【试题解析】 直接调整价格是指房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。直接调整价格的途径有：①调整基价;②调整差价系数。B项属于调整付款方式。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　19 【正确答案】 D

　　【试题解析】 朝向差价是指同幢楼不同朝向商品房之间的加价额和减价额。一般而言，同幢楼的朝向：差价额代数和必须为零。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　20 【正确答案】 B

　　【试题解析】 公共关系本身不是一次或几次广告所能概括的，它依赖于企业长期形象的积累，而公共关系活动的效果通常也不是立刻见效的，需要一定时期的积累才能产生相应的效果。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　21 【正确答案】 C

　　【试题解析】 由于可比实例的成交日期与估价时点通常不同，房地产市场状况可能发生了变化，导致了被估价房地产或可比实例这类房地产的市场供求关系发生了变化，以至于即使两宗完全相同的房地产，在这两个不同时间的价格也会不同。因此，交易日期修正实际上是对房地产状况进行的修正。

　　【知识模块】 房地产估价

　　22 【正确答案】 C

　　【试题解析】 建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间，故该建筑物折旧的经济寿命为：40+8=48(年)。

　　【知识模块】 房地产估价

　　23 【正确答案】 A

　　【知识模块】 房地产估价

　　24 【正确答案】 A

　　【试题解析】 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

　　【知识模块】 物业管理

　　25 【正确答案】 B

　　【试题解析】 物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为3～5年。

　　【知识模块】 物业管理

　　26 【正确答案】 C

　　【试题解析】 在房地产抵押贷款关系中，借款人为债务人，贷款人为债权人;提供抵押房地产的借款人或者第i人为抵押人，贷款人为抵押权人。

　　【知识模块】 房地产金融

　　27 【正确答案】 D

　　【试题解析】 信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循的原则包括：①公开、公平进行;②有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施;③委托商业银行担任房地产信托资金的保管人;④维护委托人和受益人的最大利益;⑤不得损害国家利益和社会公共利益。

　　【知识模块】 房地产金融

　　28 【正确答案】 C

　　【试题解析】 耕地占用税具有下列基本特点：①属于财产税;②实行一次性征收;③以县级行政区域为单位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准;④税额标准在不同地区可能不同。

　　【知识模块】 房地产税收

　　29 【正确答案】 B

　　【试题解析】 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，计税依据为成交价格。则该公司应缴纳契税=3000×3%=90(万元)。

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　30 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。形成房地产有效需求必须具备的条件有：①消费者愿意购买，即有购买欲望;②消费者能够购买，即有支付能力。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　31 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 C项，对于永久租期的土地，地租与地价的关系为：。式中，P0为第1年初的地价;R1为第t年末的地租(t=1，2，3，…，n);i为折现率。若每年取得地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价的关系为：P0=R/i，并不是简单相加的关系。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　32 【正确答案】 A,D

　　【试题解析】 评标小组由出让人代表、有关专家组成评标小组进行评标，评标小组人数为5人以上的单数组成。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　33 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 建设用地使用权抵押登记是建设用地使用权抵押发生法律效力的必要条件之一。通过建设用地使用权抵押登记，可以有效地保护抵押双方当事人的合法权益，防止重复抵押，保证债权人实现债权和债务人履行债务。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　34 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 D项，投射法在具体操作中，一般是向被访者提供一个无限制并且模糊的情景，要求其作出反应，根据被访者的反应进行判断;E项，在小组访谈法的准备过程中要选择适当的被访者人数，一般不宜超过10人。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　35 【正确答案】 C,D,E

　　【试题解析】 房地产投资风险识别的特点有系统性、连续性和制度性。系统性是指房地产投资项目的风险识别不能局限在投资过程的某个阶段、某个环节中，而是要把投资项目作为一个完整的系统，去识别其所具有的全部风险;连续性：是因为房地产投资过程相对较长，面临的投资环境又处于不断变化之中，风险的质和量也在不断发生变化，若非连续性的工作，就很难及时发现投资项目所面临的潜在风险;制度性是指房地产投资风险分析作为一项科学的管理活动，本身要有组织、有制度。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　36 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 除ABCD四项外，房地产投资项目可行性研究的作用还包括：①是下阶段规划设计工作的依据。可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证;②是项目考核和后评价的依据。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　37 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 在房地产开发项目合同体系中，施工承包商的主要合同关系有：①分包合同;②货物采购合同;③运输合同;④加工合同;⑤租赁合同;⑥劳务供应合同;⑦保险合同。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　38 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 参与代理是指房地产经纪机构参与已授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，由独家代理机构或共同代理人按参与代理协议分配佣金的行为。参与代理人与授权的独立代理人或共同代理人发生经济关系。委托人与参与代理人之间没有直接的关系，委托人的协调工作量取决于具体采用的独家代理或者共同代理的形式。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　39 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 新开发的土地在实际测算时，通常分为三个步骤进行：①计算开发区全部土地的平均价格;②计算开发区可转让土地的平均价格，这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率;③计算开发区某宗土地的价格，这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。

　　【知识模块】 房地产估价

　　40 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 物业管理招标是指由物业建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。物业管理招标中物业管理服务的需方是建设单位、业主大会或物业所有权人。

　　【知识模块】 物业管理

　　41 【正确答案】 B,C

　　【知识模块】 房地产金融

　　42 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 房地产保险就是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。

　　【知识模块】 房地产金融

　　43 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 印花税的纳税人是在中同境内书立、领受《印花税暂行条例》所列举的凭证的单位和个人，具体有立合同人、立据人、立账簿人、领受人。

　　【知识模块】 房地产税收

　　三、案例分析

　　【知识模块】 房地产金融

　　44 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 获取土地使用权的方式有招标、拍卖和挂牌。

　　【知识模块】 房地产金融

　　45 【正确答案】 C

　　【试题解析】 在房地产抵押贷款关系中，提供抵押品的一方称为抵押人，贷款方称为抵押权人。该公司以房地产作为抵押物进行贷款，公司为抵押人，当地银行为抵押权人。

　　【知识模块】 房地产金融

　　46 【正确答案】 A

　　【试题解析】 根据等额还款抵押贷款盼计算公式a=，已知贷款本金p=5000万元，贷款月利率i=0.4%(4.8%÷12)，贷款期数n=15×12=180，则该公司的月还款为

　　【知识模块】 房地产金融

　　47 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 按月等本金还款方式的规律是：借款人每月支付的本金是均等的，每月偿还利息越来越少，每月付款也越来越少。