2018年房地产估价师考试理论与方法预习题（14）_第6页

　　三、判断题 (每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分)

　　1.在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人或股价关系利害关系人。( )

　　2.除独立、客观、公正原则外，评估房地产的在用关系时，应遵循合法原则、估价时点原则、替代原则和最高最佳使用原则。( )

　　3.一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。( )

　　4.甲、乙两块土地，甲地块容积率为1.6，土地单价为3000元/m²，乙地块容积率为1.8，土地单价为3500元/m²，假设其他条件相同，购买甲地块比乙地块更经济。( )

　　5.税收是影响房地产价格制度的政策因素之一，在买方市场条件下，减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。( )

　　6.某单位与2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0;2010年10月10 日报市规划局批准变更用途为住宅、办公;2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0;2011年9月1日市国土委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估计时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。( )

　　7.在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系，以及交易目的。( )

　　8.某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益年限为有限年的收益法公式估计时，计入年运营费用的折旧费为160万元。( )

　　9.资本化率是一种将房地产的预期收益转化为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。( )

　　10.某旧商业综合楼，装修改造完成后的租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案;一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元;二是装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假设报酬率为10%，则承租人应该选择第二种方案。( )

　　11.在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。( )

　　12.采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。( )

　　13.长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。( )

　　14.现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过估价确定的地价。( )

　　15.估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不小于10年。保存期限届满而估价服务行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。( )

　　四.计算题(共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程;需按公式计算的要写出公式;仅有计算结果的而无计算过程的不得分。计算结果结果保留两位小数。)

　　1.某商业用房的面积为2000平方米，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定的年租金为240元每平方米，以后每年租金上调4%。改公司在市场调查的基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为一年，装修改造费为1000元每平方米，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元每平方米，年租金增长率为5%，空置房为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值(报酬率为10%)。

　　2.某建设用地使用权于2010年4月15日以出让取得，土地面积为200000平方米，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元每平方米，其余80%为商品房。该项目建安费用为1500元每平方米，前期工程费，管理费分别为建安费用的10%和6%;至2011年10月15日完成主体结构预计至建成尚需1.5年，还需投入40%的建安费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为使工程停滞0.5年再续建。当地房地产交易中，买房需要交纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元每平方米，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。