2018年房地产估价师考试理论与方法预习题（14）_第2页

　　11.某宗房地产在现状下维续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述材料，该房地产的最佳利用应是( )

　　A.维持现状 B.改变用途 C.重新装修 D.重新开发

　　12.下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是( )

　　A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价

　　B.因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估

　　C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

　　D.因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价

　　13.运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用( )的估计值

　　A.正常 B.较低 C.平均 D.较高

　　14.关于市场法的说法，错误的是( )

　　A.测算结果容易被人们理解、认可、接受

　　B.测算结果有时并不一定是合理、真实的

　　C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

　　D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

　　15.估价对象为一套建筑面积90平方米的封闭阳台的成套住宅，其中研讨的水平投影面积为3平方米，选取的某可比实例为一套建筑面积95平方米的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4平方米，成交价格为90万元，若该阳台封闭，成交价格为92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为( )

　　A.83.51 B.85.26 C.85.36 D.87.16

　　16.评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/平方米，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正.、调整后的价格是( )元/平方米。

　　A.7000 B.7003 C.7436 D.7670

　　17.某年1月30日购买某房地产价格为1000美元/平方米,首付款为20%,,余款半年末一次性支付,月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基础，的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑换美元的汇率1月30日为6.59:1,9月30日为6.46:1。下列关于该房地产价格的说法，错误的是( )。

　　A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/平方米

　　B.该房地产的实际交易价格为人民币6494元/平方米

　　C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/平方米

　　D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基础的价格平均每月比上月涨幅度大于1%。

　　18.某可比实例卖方缴纳的税率由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( ).

　　A.上升 B.下降 C.不变 D.无法确定

　　19.某写字楼持有5年后出售，持有期内平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为60000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%。该写字楼目前的价格为( )万元。

　　A.5061.44 B.5546.94 C.5562.96 D.6772.85

　　20.某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为( )万元。。

　　A.313 B.329 C.417 D446

　　21.某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%，该房地产的价格为( )万元

　　A.159.56 B.168.75 C..169.39 D.277.70

　　22.某写字楼的建筑面积为540平方米，年有效毛收入为108万元，年运营费用与年建筑物净收益之和为400元/平方米，土地资本化率为10.8%。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为( )。

　　A.500 B.750 C.800 D.1000

　　23.在成本法估价中，关于合理确定开发用地缺的途径的说法，正确的是( )。

　　A.开发用地取得途径应为估价对象的原始取得途径

　　B. 开发用地取得途径应为估价时点、估价对象所占区域类似土地的主要取得途径

　　C. 开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径

　　D. 开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

　　24.某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为( )万元。

　　A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40 D.20666.67

　　25.关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是( )。

　　A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

　　B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

　　C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

　　D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

　　26.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用土地是10年前通过出让方式去的使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为( )。

　　A. 70.00% B. 83.33% C. 84.00% D. 86.67%

　　27.某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年,通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年,在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时,后续建设期应为 ( )。

　　A. 1 B. 1.5 C. 2 D. 2.5

　　28.关于假设开发法的说法，错误的是( )。

　　A.运用假设开发法估计，开发完成后的价值可以采取收益法求取

　　B.投测算资利息和开发利润只有在传统方法中才需要

　　C.假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时值

　　D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值

　　29.某房产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时平均单价为2850元/㎡，折現率為15%，开发完成后的房地产于建设初期的价值为( )万元。

　　A.572.21 B.765.85 C.791.24 D.912.62

　　30.某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为( )元/㎡。

　　A.10300 B.10400 C.11165 D.11265