注册房地产估价师《制度与政策》第二章第二节

　　第二节　建设用地使用权出让

　　【供地方式】

　　■ 划拨-无偿无期限

　　■ 出让-有偿有期限

　　1.出让的概念 ■

　　■ 出让

　　◇ 是指国家将国有土地使用权在一定上限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

　　■ 出让金

　　◇ 是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租

　　■ 出让的含义

　　◇ 出让是土地一级市场，由国家垄断，一方必定是国家

　　◇ 经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家所有。在期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权(部分处分权);土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有

　　◇ 使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

　　◇ 集体土地不经征收不得出让

　　◇ 出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点(民事关系)

　　2.建设用地使用权出让计划 ■

　　■ 出让土地的三符合

　　◇ 符合土地利用总体规划

　　◇ 符合城市规划

　　◇ 符合年度建设用地计划

　　■ 程序

　　◇ 省级政府下达控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案

　　◇ 具体出让每幅地的条件，由市县级政府土管部门会同规划、建设、房产管理部门拟定，经有批准权人民政府批准后，由市、县土管部门实施

　　3.出让方式 ■

　　3.1 出让方式

　　■ 方式(四种)

　　◇ 招标

　　◇ 拍卖

　　◇ 挂牌

　　◇ 协议

　　■ 应采用招拍挂的情形

　　◇ 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地(五类)

　　◇ 其它性质，同一土地有两个以上意向用地者的

　　【注意】要分清以下概念的级别

　　■ 划拨

　　■ 出让

　　◇ 招标

　　◇ 拍卖

　　◇ 挂牌

　　◇ 协议

　　3.2 出让的一般规定(招拍挂的共同要求)

　　■ 招拍挂都必须发布公告

　　■ 招拍挂都应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则

　　■ 挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天

　　■ 市县政府土管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价

　　■ 标底或底价不得低于国家最低标准

　　■ 确定招标标底、拍卖和挂牌的起叫价、底价、投标竞买保证金，应该实行集体决策

　　■ 招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束前应保密

　　3.3 招标出让的含义与程序

　　■ 招标出让的含义

　　◇ 是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为

　　◇ 本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让