注册房地产估价师《制度与政策》第二章第二节_第5页

　　5.2 期限届满前提前收回

　　■ 期限届满前，因公共利益需要可以提前收回土地

　　■ 提前收回土地使用权应对其上的房屋及不动产给予补偿，并退还相应的出让金

　　5.3 因土地使用者不履行合同而收回

　　■ 不履行合同的情况

　　◇ 土地使用者未如期支付地价款(60日内付清)

　　◇ 土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地

　　5.4 司法机关决定收回

　　■ 因土地使用者触犯法律，不能继续履行合同，司法机关决定没收财产，收回土地使用权

　　6.建设用地使用权的终止 ◆

　　■ 因土地灭失而终止(标的物不存在)

　　■ 因土地使用者的抛弃而终止(权利人不要了)

　　7.建设用地使用权出让合同 ▲

　　7.1 内涵与种类

　　■ 签订主体

　　◇ 市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订

　　■ 合同类型(三类)

　　◇ 成片土地使用权出让合同

　　◇ 项目用地(宗地)土地使用权出让合同

　　◇ 划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而补办土地使用权出让合同

　　7.2 合同的主要内容

　　■ 合同(主体)

　　◇ 当事人的名称和住所

　　◇ 土地界址、面积等

　　◇ 建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间

　　◇ 土地用途

　　◇ 使用期限

　　◇ 出让金等费用及其支付方式

　　◇ 解决争议的方法

　　■ 附件

　　◇ 宗地平面界址图

　　◇ 出让宗地竖向界限

　　◇ 规划条件

　　7.3 合同的履行

　　■ 闲置的处理

　　◇ 超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费

　　◇ 满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

　　◇ 因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外

　　■ 用途改变

　　◇ 用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款(两部门批准)

　　■ 未达到出让合同约定的开发条件

　　◇ 可要求用地单位支付违约金

　　◇ 违约金比例为投资差额部分占约定投资部分的比例

　　◇ 计算违约金的基数是出让金

　　【2009年真题】

　　◆ 房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是(　)。

　　A.发现地下文物

　　B.银行贷款未按期到账

　　C.相关建材供应缺货

　　D.更改建筑设计

　　『正确答案』A

　　『答案解析』因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P32。

　　【典型例题】

　　◆ 下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是( )。

　　A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工开发

　　B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动开发日期满两年未动工开发

　　C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

　　D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

　　『正确答案』C

　　『答案解析』A 非典为不可抗力;B 的拖延是由于政府部门的行为;D 自然灾害为不可抗力。参见教材P32。

　　7.4 合同的解除(双方，均为60日)

　　■ 土地使用者延期付款超过60日，土管部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿

　　■ 出让人延期交付土地超过60日，土地使用者有权解除合同，土管部门双倍返还定金，退还已支付地价款，并可要求赔偿