三、计算分析题
1.A公司为非房地产开发企业，系增值税一般纳税人，土地使用权和建筑物适用的增值税税率为11%，有关房产和地产的业务资料如下：
(1)2×17年3月，A公司董事会作出决议准备外购土地使用权，其中一宗土地使用权准备建造A座写字楼，建成后对外出租;另外一宗土地使用权准备建造B座办公楼，建成后用于企业行政办公。2×17年5月1日，A公司以出让方式购入上述土地使用权，其中准备建造A座写字楼的土地使用权不含税购买价款为10 000万元，准备建造B座办公楼的土地使用权不含税购买价款为24 000万元，预计使用年限均为50年。取得增值税专用发票，增值税额为3 740万元，购入当月委托建筑公司开始在土地上分别建造A座写字楼和B座办公楼。
(2)2×17年12月月末建造A座写字楼的土地使用权公允价值为15 000万元，在建的A座写字楼无法确定其公允价值。
(3)2×18年6月写字楼和办公楼即将完工时，A公司与甲公司签订经营租赁合同，将A座写字楼整体租赁给甲公司使用，租赁期开始日为写字楼达到预定可使用状态的日期。2×18年6月1日，A公司以银行存款向建筑公司支付A座写字楼不含税的建造成本50 000万元，以银行存款向建筑公司支付B座办公楼不含税的建造成本39 760万元(不包括建造期间满足资本化条件的土地使用权摊销金额)，并取得增值税专用发票，税法规定，会计制度上按固定资产核算的不动产、发生的不动产在建工程，其进项税额第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
(4)2×18年7月1日A座写字楼和B座办公楼达到预定可使用状态并交付使用，预计使用年限均为30年。
(5)2×18年12月31日，A座写字楼的土地使用权公允价值为18 000万元，A座写字楼的公允价值为60 500万元。同时收到半年的不含税租金1 000万元，并开出增值税专用发票，增值税额为110万元。
其他资料：A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，对固定资产和无形资产均采用直线法计提折旧或摊销。假定上述土地使用权和建筑物的预计净残值均为0。
要求：根据以上资料编制A公司相关的会计分录。
『正确答案』(1)2×17年5月1日：
借：投资性房地产—土地使用权(在建)10 000
无形资产 24 000
应交税费—应交增值税(进项税额) 3 740
贷：银行存款 37 740
(2)2×17年12月31日：
借：在建工程 320
贷：累计摊销 (24 000/50×8/12)320
借：投资性房地产—土地使用权(公允价值变动) (15 000-10 000)5 000
贷：公允价值变动损益 5 000
(3)2×18年6月1日：
借：投资性房地产—写字楼(在建) 50 000
在建工程 39 760
应交税费—应交增值税(进项税额)(50 000×11%+39 760×11%×60%)8 124.16
—待抵扣进项税额 (39 760×11%×40%)1 749.44
贷：银行存款 99 633.6
(4)2×18年7月1日：
借：在建工程 240
贷：累计摊销 (24 000/50×6/12)240
借：投资性房地产—写字楼(成本)50 000
固定资产—办公楼 40 320
贷：投资性房地产—写字楼(在建) 50 000
在建工程 (39 760+320+240)40 320
(5)2×18年12月31日：
借：投资性房地产—土地使用权(公允价值变动)(18 000-15 000)3 000
—写字楼(公允价值变动) (60 500-50 000)10 500
贷：公允价值变动损益 13 500
借：管理费用 800
贷：累计折旧 (40 320/30×5/12)560
累计摊销 (24 000/50×6/12)240
借：银行存款 1 110
贷：其他业务收入 1 000
应交税费—应交增值税(销项税额) 110
2.AS公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，按年计提折旧和摊销。适用的所得税税率为25%，按净利润的10%提取盈余公积。有关资料如下(不考虑增值税因素)：
(1)2×14年10月2日以1 000万元购入一宗土地使用权，预计使用年限为50年(与税法相同)，取得当日即开始建造一栋写字楼。2×15年12月写字楼建造完成并交付公司管理部门使用，建造成本为50 000万元(包含建造期间土地使用权的摊销)、预计使用年限为40年(与税法相同)。写字楼和土地使用权的预计净残值均为零，均采用直线法计提折旧和摊销(与税法相同)。
(2)2×16年12月18日，AS公司与BS公司签订租赁合同，合同约定，AS公司将上述写字楼整体出租给BS公司，租期为3年，年租金为2 000万元，从2×17年起每年年末支付。2×16年12月31日为租赁期开始日。写字楼和土地使用权的原预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方式不变。
(3)2×17年AS公司支付写字楼的修理费用2万元。
要求：
『正确答案』
(1)编制2×16年12月31日AS公司将写字楼及其土地使用权转为投资性房地产的会计分录。
借：投资性房地产—写字楼 50 000
—土地使用权 1 000
累计折旧 (50 000/40)1250
累计摊销 (1 000/50×27/12)45
贷：固定资产 50 000
无形资产 1 000
投资性房地产累计折旧 1 250
投资性房地产累计摊销 45
(2)编制2×17年AS公司收到租金(假定按年确认收入)、投资性房地产计提折旧和摊销、支付写字楼修理费用的相关会计分录;计算2×17年年末投资性房地产在会计报表中的列示金额以及影响2×17年营业利润的金额。
借：银行存款 2 000
贷：其他业务收入 2 000
借：其他业务成本 1 270
贷：投资性房地产累计折旧 (50 000/40)1 250
投资性房地产累计摊销 (1 000/50)20
借：其他业务成本 2
贷：银行存款 2
2×17年末投资性房地产在会计报表中的列示金额=(50 000+1 000)-(1 250+45)-(1 250+20)=48 435(万元)
影响2×17年营业利润的金额=2 000-1 270-2=728(万元)
(3)假定租赁期满后收回转为自用办公楼，编制AS公司投资性房地产转为自用房地产的有关会计分录。
借：固定资产 50 000
无形资产 1 000
投资性房地产累计折旧 (1 250+1 250×3)5 000
投资性房地产累计摊销 (45+20×3)105
贷：投资性房地产—写字楼 50 000
—土地使用权 1 000
累计折旧 5 000
累计摊销 105
(4)假定租赁期满后将其出售，售价为60 000万元，编制AS公司处置投资性房地产的有关会计分录(不考虑处置时的相关税费)。
借：银行存款 60 000
贷：其他业务收入 60 000
借：其他业务成本 45 895
投资性房地产累计折旧 (1 250+1 250×3)5 000
投资性房地产累计摊销 (45+20×3)105
贷：投资性房地产—写字楼 50 000
—土地使用权 1 000
(5)假定2×18年1月1日，AS公司认为，出租给BS公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式计量。2×17年12月31日，该写字楼的公允价值为55 000万元，土地使用权的公允价值为5 000万元。税法规定，持有期间的公允价值变动损益不计入应纳税所得额。编制AS公司2×18年1月1日追溯调整的会计分录。
借：投资性房地产—写字楼(成本) 50 000
—写字楼(公允价值变动) 5 000
—土地使用权(成本) 1 000
—土地使用权(公允价值变动) 4 000
投资性房地产累计折旧 (1 250×2)2 500
投资性房地产累计摊销 (45+20)65
贷：投资性房地产—写字楼 50 000
—土地使用权 1 000
递延所得税负债 (11 565×25%)2 891.25
盈余公积 (11 565×75%×10%)867.375
利润分配—未分配利润 (11 565×75%×90%)7 806.375
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