中级会计师《经济法》预习知识每日一练(2022.02.05)

　　【简答题】周某向吴某租赁其名下的房产，房屋租赁合同签订租期3年，月租金1万，后吴某打算将房屋出售，于当年9月1日告知周某，周某未做表示。9月18日，吴某将房屋出售给自己的舅舅高某。

　　高某要求周某搬出房屋，周某起诉至法院，告吴某损害自己的优先购买权，吴某抗辩如下：

　　1.吴某已经将房产出售给自己的舅舅高某，周某无优先购买权;

　　2.吴某已经提前告知周某，周某在15天内未做购买表示。

　　要求：根据上述资料和民法典的规定，不考虑其他因素，回答下列问题。

　　(1)吴某对周某的抗辩理由1是否成立?简要说明理由。

　　『正确答案』吴某对周某的抗辩理由1不成立。

　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的(不包括“舅舅”)。

　　(2)吴某对周某的抗辩理由2是否成立?简要说明理由。

　　『正确答案』吴某对周某的抗辩理由2成立。

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　本题中，9月1日已通知了承租人周某，但直至18日周某未做表示。此时周某视为放弃优先购买权。

　　(3)高某是否有权要求周某搬出房屋?简要说明理由。

　　『正确答案』高某无权要求周某搬出。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。