一、单项选择题

　　1 【正确答案】 C

　　【试题解析】 在房地产经济中，地租是土地所有权借以实现的经济形式，或者说，是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 A

　　【试题解析】 1932年，巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式，使同心圆理论更接近单中心小规模城市的真实情况。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　3 【正确答案】 D

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　4 【正确答案】 D

　　【试题解析】 房地产征收的限制条件包括：①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收;②征收必须严格依照法律规定的权限和程序;③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收入的损失予以公正补偿。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　5 【正确答案】 A

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　6 【正确答案】 A

　　【试题解析】 《物权法》第四十四条规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。”紧急需要是指抢险、救灾、战争等在社会整体利益遭遇危机的情况下，需要动用一切人力、物力进行紧急救助。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　7 【正确答案】 A

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　8 【正确答案】 A

　　【试题解析】 征收要强制取得财产所有权，征用旨在使用财产，使用后要返还财产。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　9 【正确答案】 B

　　【试题解析】 初级资料又称为原始资料、一手资料，是指专为某项调研而搜集或实验所得到的资料。初级资料是为特定目的而直接搜集的资料。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　10 【正确答案】 C

　　【试题解析】 对于同一个投资项目(或同一个现金流量系统)来说，由于静态投资回收期没有考虑时间因素，所以比动态投资回收期短。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　11 【正确答案】 B

　　【试题解析】 在现实生活中，除了企业、事业单位或个人可以作为投资主体进行投资外，代表国家投资的政府部门、机构也可以作为投资主体。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　12 【正确答案】 C

　　【试题解析】 按照资金筹集和运用的不同，投资可分为：①直接投资，即投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资;②间接投资，即投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　13 【正确答案】 C

　　【试题解析】 不同投资主体从事房地产投资目的不同。代表国家投资的政府部门、机构从事房地产投资，主要是为了发展国民经济和改善民生;房地产开发企业从事房地产开发投资，其主要目的是获取房地产开发利润;其他组织和个人进行房地产投资以自用或获取房地产增值收益为目的。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　14 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产投资风险应对的方法有六种：风险预防、风险同避、风险转移、风险组合、风险自留、风险利用。其中，风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。它又包括契约性转移和项目资金证券化两种方式，契约性转移主要包括预售、预租、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包等方式。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　15 【正确答案】 C

　　【试题解析】 差额投资回收期是指在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营成本的节约额逐年回收所需要的时间;若差额投资回收期小于基准投资同收期，则说明追加投资的经济效益是好的，选择投资大的方案;采用差额投资回收期法对互斥方案比选的结论往往与用净现值率法比选的结论不一致，原因在于评价角度的不同。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　16 【正确答案】 C

　　【试题解析】 成本加成定价法公式为：商晶房单位价格=商品房单位总成本×(1+成本加成率)，则该房地产总成本为：1650÷(1+10%)=1500(万元)。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　17 【正确答案】 B

　　【试题解析】 竞争导向定价法足以市场上相互竞争的同类商品房价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。根据具体的运作过程，可以进一步细分为随行就市定价法和主动竞争定价法。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　18 【正确答案】 A

　　【试题解析】 公共关系推广的原则有：①从公众利益出发，房地产企业要与公众沟通，并为公众接受，必须为公众提供一定的利益;②以维护企业声誉，树立企业形象为主要目的;③重视公共关系对象的广泛性;④重视公共关系工作效应的滞后性。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　19 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产交易情况修正是把可比实例实际发生的，但可能是不正常的成交价格修正为正常的市场价格，故交易情况修正时应以正常价格为基准。

　　【知识模块】 房地产估价

　　20 【正确答案】 D

　　【试题解析】 直线法下该建筑物的年折旧额为：

　　【知识模块】 房地产估价

　　21 【正确答案】 D

　　【试题解析】 房地产估价报告封面的内容一般包括：①标题(估价报告名称);②估价项目名称;③委托人(名称或者姓名)：④估价机构(名称);⑤注册房地产估价师(姓名和注册号);⑥估价作业日期(估价的起止日期，具体是估价委托书出具日期至估价报告出具日期);⑦估价报告编号。

　　【知识模块】 房地产估价

　　22 【正确答案】 C

　　【试题解析】 物业服务收费与服务水平相适应，就是要求质价相符，物业服务企业提供的服务质量必须货真价实，不同档次的服务水平对应不同的收费;业主花钱买服务必须买得公平合理。

　　【知识模块】 物业管理

　　23 【正确答案】 A

　　【试题解析】 业主大会成立之后，需要代表全体业主确定物业服务企业，业主委员会经业主大会授权与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。合同的甲方是业主委员会(代表业主大会)，为聘用方;乙方是物业服务企业，为受聘方。

　　【知识模块】 物业管理

　　24 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产抵押贷款是指借款人向贷款人借款时，为担保债务的履行，借款人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给贷款人，借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，贷款人有权就该房地产优先受偿。

　　【知识模块】 房地产金融

　　25 【正确答案】 C

　　【试题解析】 C项属于房地产证券化的作用。

　　【知识模块】 房地产金融

　　二、多项选择题

　　26 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 城市空间结构是在城市发展过程中，人们对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和。代表性的理论有：①同心圆理论;②扇形理论;③多核心理论;④中心商务区土地利用模式。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　27 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 建设用地使用权出让的特征有：①土地使用权出让是一种国家垄断行为;②出让的土地使用权是有使用期限的;③土地使用权出让是有偿的;④建设用地使用权可分别设定;⑤土地使用者享有权利的范围是有限制的。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　28 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 建设用地使用权租赁合同必须遵守国家法律、法规和出让合同的规定，并具有以下主要内容：①标的;②租期;③租金标准及支付期限、方式;④土地使用条件;⑤土地用途。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　29 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 次级资料主要有：①政府各类统计资料中有关房地产的数据和分析材料;②与房地产业相关的银行、消费者组织、咨询机构以及新闻媒体所提供的资料;③来自下级主管部门和行业管理机构、行业协调机构的资料;④一些专业和非专业研究机构提供的相关资料，以及来自本企业各部门的数据材料。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　30 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 房地产间接投资是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。房地产间接投资的形式主要有购买房地产企业股票或债券、房地产投资信托基金、住房抵押贷款支持证券等。C项属于房地产直接投资形式。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　31 【正确答案】 C,E

　　【试题解析】 项目对某种不确定闪素的敏感程度，可表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变动幅度(通常是列表表示);也可表示为评价指标达到临界点(如财务内部收益率等于基准收益率;财务净现值为零等)时，某个因素允许变化的最大幅度。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　32 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件(如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制)，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。当资金总额限量为1500万元时，除甲方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　33 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 房地产开发项目建设投资费用包括工程费用和工程建设其他费用，而工程建设其他费用包括：土地使用费、与项目建设有关的费用、与生产经营有关的费用、财务费用和预备费用。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　34 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 生产观念、产品观念和推销观念是从生产角度出发的开发经营观念，建立在“以产定销”的观念上。市场营销观念和社会营销观念的核心都是以客户为中心，以市场为出发点，建立在“以销定产”的观念上。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　35 【正确答案】 C,D,E

　　【试题解析】 常用的营业推广效果评价方法有：①实验评价法，是通过选择一定的推，一对象进行实验，测定能够反映房地产开发企业营业推广目标的有关指标的变化情况，以评价营业推广效果的一种方法;②租售量变化比较评价法，通过比较营业推广前、中、后各时期租售量的变化情况，来评价营业推广效果的一种方法;③推广对象调查评价法，通过对推广对象进行调查，了解推广对象对营业推广促：销的反应和行动以评价营业推广效果的一种方法。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　36 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 房地产交易中的特殊因素较复杂，大体包括：①利害关系人之间的交易;②急于出售或急于购买的交易;③交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易;④交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易;⑤特殊交易方式的交易;⑥交易税费非正常负担的交易。

　　【知识模块】 房地产估价

　　37 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为：①求生地价值的公式;②求毛地价值的公式;③求熟地价值的公式;④求在建工程价值的公式;⑤求旧的房地产价值的公式。

　　【知识模块】 房地产估价

　　38 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 在业主委托书的授权范围内，业主代理人能行使的代理权有投票、发表意见、参加表决、有关咨询等。业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人的身份参加业主委员会成员的竞选。

　　【知识模块】 物业管理

　　39 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 房地产股票融资的优点是：①发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金;②促使房地产开发企业提高资金使用效益;③降低房地产开发融资成本;④降低房地产融资的风险。E项房地产股票融资没有固定的到期日，不用支付固定的利息。

　　【知识模块】 房地产金融

　　40 【正确答案】 A,D

　　【试题解析】 房产税按年征收、分期缴纳，其应纳税额的计算公式为：依照房产余值计算的应纳税额=房产余值×1.2%;依照房产租金收入计算的应纳税额：房产年租金收入×12%。

　　【知识模块】 房地产税收

　　三、案例分析

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　41 【正确答案】 D

　　【试题解析】 初始投资现金流量=-800万元;

　　第一年现金流量=第一年税后销售收入-第一年投资=(150(10×0.26×10%-15000×0.26×10%×10%)-600=-249(万元);

　　第二年现金流量=第二年税后销售收入-第二年投资=(15000×0.26×20%-15000×0.26×20%×10%)-1 000=-298(万元);

　　第三年现金流量=第三年税后销售收入=15000×0.26×40%-15000×0.26×40%×10%=1404(万元);

　　第四年现金流量=第四年税后销售收入=15000×0.26×30%-15000×0.26×30%×10%=1053(万元)。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　42 【正确答案】 C

　　【试题解析】 由上题计算结果可得累计净现金流量，如表5—8所示。 由表中数据知第3年累计净现金流第一次出现正值，所以该项目的静态投资同收期为：Pb'=(累计净现金流量出现正值的基数-1)+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量=(3-1)+ 1347/1404=2.96(年)

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　43 【正确答案】 B

　　【试题解析】

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　44 【正确答案】 B,D

　　【试题解析】 财务净现值(FNPV)>0，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，项目可行。动态投资回收期≤基准投资回收期，说明项目能在要求的时间内收回投资，项目可行;财务内部收益率(FIRR)≥基准收益率(目标收益率)，项目在经济上可以接受。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　【知识模块】 物业管理

　　45 【正确答案】 B

　　【试题解析】 物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债券承担责任。

　　【知识模块】 物业管理

　　46 【正确答案】 A,C

　　【试题解析】 根据《人民共和国公司法》和《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业设立程序分为工商注册登记和资质审批两部分。

　　【知识模块】 物业管理

　　47 【正确答案】 C

　　【试题解析】 物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，向当地的房地产主管部门申请资质须持有的资料有：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同等。