2021年房地产经纪人资格证《业务操作》预习题（六）

　　1[.单选题]()是实现存量房交易的关键环节之一，房地产经纪人务必重视这个流程。

　　A.现场解说

　　B.专业化建议

　　C.带客看房

　　D.与客户保持联系

　　[答案]C

　　[解析]卖方代理人或者买方代理人，都要带客户进行看房。带客户实地看房的目的是让客户对房屋有切身感觉，让客户对房源进行了解，激发客户对房源的兴趣，促成交易。带客看房是实现存量房交易的关键环节之一，房地产经纪人务必重视这个流程。

　　2[.单选题]下列关于预约看房的表述，错误的是()。

　　A.预约见面地点应选择有明显标志物的建筑物

　　B.与客户约见地点最好是在经纪门店

　　C.约看房时间与实际看房时间相隔一天以上的，无需再次与业主客户确定

　　D.经纪人与交易双方要约定具体的时间

　　[答案]C

　　[解析]与客户提前约定看房时间。房地产经纪人在看房前，应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点，要提醒双方带好各种证明文件和资金。约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。约见的地点最好是在经纪门店。约看房时间与实际看房时间相隔一天以上的，需要在看房前再次与业主客户确定。房地产经纪人要与交易双方约定具体的看房时间，否则容易造成互相等待，耽误时间。

　　3[.单选题]关于租赁合同的签订，错误的说法是()。

　　A.合同应字迹清楚，避免涂改

　　B.合同应一式两份

　　C.数字要大写

　　D.经纪公司应为收取的佣金开出收据

　　[答案]B

　　[解析]当房屋租赁双方对房屋租赁事宜达成一致时，就可以签署房屋租赁合同(或房屋租赁居间合同)了。在租约签订过程中，房地产经纪人应该做好以下工作：①如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。②合同应一式四份，租赁双方各执一份，经纪公司存档一份，一份合同交政府部门登记备案。③合同字迹清楚，尽量避免涂改。如有涂改，双方应该在涂改之处共同签字。④双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。⑤经纪公司收取佣金、开具收据。⑥协助租赁双方办理租赁合同登记备案。其中，合同条款的解释包括：房屋坐落地点应与房产证相同，填后与出租人确认;用途条款要明确;数字要大写;租金及支付方式：应详细填写支付时间、押金情况等;在租赁期内水、电、煤气、电话费及其他相关费用的缴付方式。

　　4[.单选题]正常使用环境下，房屋和设施发生毁坏，则由()负责修复。

　　A.出租人

　　B.承租人

　　C.房地产经纪人

　　D.房地产经纪机构

　　[答案]A

　　[解析]房屋和室内设施的安全性，是承租人最为关心的问题之一。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。反之，正常使用环境下，房屋和设施发生毁坏，则由出租人负责修复。另外，在正常使用的情况下，发生了因设施设备在使用过程中造成人员、财产损失的，由出租人承担相应责任。

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　　5[.单选题]租赁合同的签订过程中，房地产经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件，其中出租方证件不包括()。

　　A.身份证

　　B.房屋产权证

　　C.结婚证

　　D.委托人的授权委托书

　　[答案]D

　　[解析]当房屋租赁双方对房屋租赁事宜达成一致时，就可以签署房屋租赁合同(或房屋租赁居间合同)了。经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。承租人证件包括①身份证;②工作证;③居住证;④军官证或公司担保书。出租人证件包括：①房屋产权证;②身份证;③军官证;④结婚证。代理人证件包括：①身份证;②委托人的授权委托书。

　　6[.单选题]根据《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号)规定，房屋租赁实行()制度。

　　A.核准

　　B.审批

　　C.合同登记备案

　　D.登记报告

　　[答案]C

　　[解析]根据2010年12月1日住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》(住建部令第6号)的规定，房屋租赁实行合同登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县级人民政府房地产管理部门登记备案。

　　7[.多选题]房屋托管业务的操作要点包括()。

　　A.经纪公司与业主(出租人)和承租人分别签订租赁合同

　　B.业主并不干预经纪公司的出租价格

　　C.经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式不一定相同

　　D.经纪机构向业主要求一段时间的“空置期”(免租期)

　　E.业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以相同的形式承担违约赔偿责任

　　[答案]ABCD

　　[解析]房屋托管业务主要包含五个操作要点：①经纪公司与业主(出租人)和承租人是分别签订租赁合同，这种租赁关系的建立是由两份合同组成的;②因为房屋托管不是采用“三方约”，经纪公司与出租人约定的租金和经纪机构与客户约定的租金没有必 相等的数字关系;③经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式也不一定相同;④经纪机构为了最大限度地降低自身的空置风险，会向业主要求一段时间的所谓“空置期”(免租期)，一般是30~60天不等;⑤业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。

　　8[.多选题]房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的不同之处体现在()。

　　A.租赁合同类型不同

　　B.服务对象不同

　　C.房屋租赁费用支付方式不同

　　D.租赁托管业务会有空置期等特殊事项的约定

　　E.签订合同时间不是同一时间点

　　[答案]ACDE

　　[解析]房地产经纪人一定认识到，单宗房屋租赁经纪服务业务与房屋租赁托管经纪业务在合同类型、租赁费用、租赁当事人权利义务等方面都存在差异。房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异具体表现在：①租赁合同类型不同;②房屋租赁费用支付方式不同;③房屋租赁合同约定特殊事项;④签订合同时间不是同一时间点。

　　9[.多选题]目前，国家对存量房交易中开征()等交易税费。

　　A.营业税

　　B.个人所得税

　　C.契税

　　D.印花税

　　E.土地增值税

　　[答案]BCDE

　　[解析]目前，国家对存量房交易开征了契税、印花税、个人所得税、土地增值税等交易税费，而且根据权属性质、物业用途、购买年限的不同，所缴税费亦有所不同，交易税费计算比较复杂。

　　10[.多选题]房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，签订房屋买卖合同的意义有()。

　　A.明确出售人与买受人的权利和义务

　　B.建立出售人与买受人之间纠纷和争议的机制

　　C.标志房地产经济活动已结束

　　D.标志房地产经纪活动取得重要进展

　　E.确立出售人与买受人之间的买卖关系

　　[答案]ABDE

　　[解析]房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。签订房屋买卖合同的重要意义表现在以下四个方面：

　　①确立出售人与买受人之间的买卖关系;②明确出售人与买受人的权利和义务;③建立出售人与买受人之间纠纷和争议的机制;④标志房地产经纪活动取得重要进展。