2021年房地产经纪人考试《业务操作》强化试题（九）

　　1[.单选题]房地产经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，()是获取委托的关键。

　　A.能否获得业主的信任

　　B.能否提供尽可能多的房源

　　C.能否充分理解客户的需求

　　D.能否提供专业意见

　　[答案]A

　　[解析]业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租，主要是相信房地产经纪行业的专业性与安全性，希望以专业化的经纪服务，安全而高效地将物业销售或出租出去。因此，经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，能否获得业主的信任，是获取委托的关键。

　　2[.单选题]房地产经纪人在房地产勘查结束后，应编制()。

　　A.《房屋使用说明书》

　　B.《房屋状况说明书》

　　C.《房屋销售委托书》

　　D.《房屋质量鉴定书》

　　[答案]B

　　[解析]在对房屋状况进行详尽了解之后，要告知客户根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪人查验房屋现状后要编制《房屋状况说明书》。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠，是存量房交易委托的必须程序和必 文件。

　　3[.单选题]在审核买方资格方面，还要重点审查买受人的行为能力。其中，限制民事行为能力人包括()。

　　A.8周岁以上18周岁以下的未成年人

　　B.年满16周岁未满18岁、以自己的劳动收入作为主要生活来源

　　C.完全不能辨认自己行为的精神病人

　　D.法律限制其人身自由

　　[答案]A

　　[解析]民事行为能力，是指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。自然人的民事行为能力分为三种：①完全民事行为能力人;②限制民事行为能力人;③无民事行为能力人。其中，限制民事行为能力人包括8周岁以上18周岁以下的未成年人、不能完全辨认自己行为的精神病人。年满16周岁未满18周岁、以自己的劳动收入作为主要生活来源的人视为完全民事行为能力人。

　　4[.单选题]房地产经纪人在审查购房客户资格时，限制民事行为能力人在房屋买卖过程中，由()代为签署合同。

　　A.第三人

　　B.照看人

　　C.委托人

　　D.法定代理人

　　[答案]D

　　[解析]房地产经纪人在审查购房客户资格时，一定要注意限制民事行为能力人在房屋买卖过程中，不能亲自履行签署合同，需由他的法定代理人代为签署合同。特别是遇到当事人精神健康状况不良，根据相关法律规定，需经法院特别程序，认定其为限制民事行为能力人，并由人民法院指定监护人，由其监护人代为签署合同。当然遇到这种情况，房地产经纪人需要特别地小心谨慎。

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　　5[.多选题]对于自然人民事主体的民事行为能力的判断，应采用()方式。

　　A.审查其身份证件证明文件

　　B.观察、询问其健康状况、生活情况、工作情况

　　C.对于境内法人，应查看企业法人营业执照

　　D.查看房屋权利人之委托人相关信息

　　E.通过生活经验直观判断

　　[答案]ABCD

　　[解析]对于自然人民事主体的民事行为能力的判断，一般采取如下方式：①审查其身份证件证明文件(如身份证、护照等);②观察、询问其健康状况、生活情况、工作情况等，以判断其智力和精神状况是否健全;③如果该自然人已经明确陈述其患有精神疾病、身体不健全或智力不健全等，则可要求其提供鉴定结论以证明其民事行为能力;④对于境内法人，应查看企业法人营业执照;⑤查看房屋权利人之委托人相关信息。

　　6[.多选题]房地产经纪服务的项目包含()。

　　A.提供房地产经纪服务应得的服务报酬

　　B.提供房地产信息

　　C.实地看房

　　D.代拟合同

　　E.提供材料、协助看房、支付费用

　　[答案]BCD

　　[解析]按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为：①基本服务;②其他服务。其中，房地产基本服务的内容主要包括：提供房地产信息;实地看房;代拟房地产交易合同。其他服务的内容主要包括：房地产抵押贷款代办;房地产登记手续代办。

　　7[.多选题]房地产经纪服务合同中规定了委托人的权利与义务，其义务一般包括()。

　　A.及时如实报告

　　B.协助看房

　　C.支付费用

　　D.风险提示

　　E.提供材料

　　[答案]BCE

　　[解析]房地产经纪服务合同规定了当事人的权利与义务。委托人的义务一般包括：①提供材料;②协助看房;③支付费用。权利一般包括：①知情权;②享受经纪服务;③获取房源或者房款。房地产经纪机构的义务一般主要包括：①及时如实报告;②尽职尽责;③风险提示;权利一般主要包括：①拒绝违法违规行为;②报酬请求权。

　　8[.多选题]房地产经纪服务合同纠纷解决方式可以采取()。

　　A.相关部门调解

　　B.仲裁

　　C.行政处罚

　　D.司法诉讼

　　E.房地产经纪调解

　　[答案]ABD

　　[解析]房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或者违约金的形式约定，纠纷解决方式主要包括：①相关部门调解;②仲裁;③司法诉讼。

　　9[.多选题]房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同前，应当做好各项准备工作，主要包括()。

　　A.书面告知委托人有关事项

　　B.查看委托人的有关证明

　　C.洽谈服务项目

　　D.洽谈服务收费标准

　　E.履行期限

　　[答案]ABCD

　　[解析]房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同前，应当做好各项准备工作，包括：①书面告知委托人有关事项;②查看委托人的有关证明;③洽谈服务项目、服务内容、服务完成标准、服务收费标准及支付时间。

　　10[.多选题]必要事项告知不清是房地产经纪经济纠纷产生的主要原因之一。必要事项告知主要包括()。

　　A.委托房屋的市场最高成交价格

　　B.房屋交易程序中可能存在的风险

　　C.应当由委托人协助的事宜、提供的资料

　　D.经纪服务收费标准和支付时间

　　E.经纪服务的内容及完成标准

　　[答案]BCDE

　　[解析]信息不透明和必要事项告知不清是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。必要事项告知主要包括：①是否与委托房屋有利害关系;②应当由委托人协助的事宜、提供的资料;③委托房屋的市场参考价格。市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。④房屋交易的一般程序及可能存在的风险;⑤房屋交易涉及的税费;⑥房地产经纪服务的内容及完成标准;⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间;⑧书面告知房地产经纪服务以外的其他服务相关事项。