2021年房地产经纪人《专业基础》高频考题（十三）

　　1[.单选题]某房地产开发项目第4年的累计净现金流量出现正值，上一年累计净现金流量为-4000万元，当年净现金流量为8000万元时，其静态投资回收期为()年。

　　A.2.50

　　B.3.50

　　C.4.00

　　D.4.50

　　[答案]B

　　[解析]本题考查的是静态投资回收期知识点。根据公式，静态投资回收期=4-1+4000/8000=3.50年。

　　2[.单选题]某房地产投资项目的折现率为12%时，净现值为359万元;折现率为13%时，净现值为-83.50万元。该投资项目的财务内部收益率为()。

　　A.12.19%

　　B.12.30%

　　C.12.70%

　　D.12.81%

　　[答案]D

　　[解析]本题考查的是财务内部收益率知识点。根据FIRR=i1+(i2-i1)×|NPV1|/(|NPV1+|NPV2|)，财务内部收益率=12%+(13%-12%)×359/(|359|+|83.5|)=12.81%。

　　3[.单选题]下列情形中，可以判断房地产投资项目可行的是()。

　　A.现金流入量>0

　　B.财务净现值≥0

　　C.财务内部收益率≤贷款利率

　　D.财务内部收益率>0

　　[答案]B

　　[解析]本题考查的是动态评价主要指标和方法知识点。财务净现值的评价标准是：如果FNPV≥0，则说明项目的盈利能力达到或者超过了按设定的折现率计算的盈利水平，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。

　　4[.单选题]某企业2012年全年应收租金10万元，实收租金9.5万元，运营费用3万元，应缴税费1.8万元。其现金流入量是()万元。

　　A.1.8

　　B.3

　　C.9.5

　　D.10

　　[答案]C

　　[解析]本题考查的是现金流量的概念知识点。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。现金流入量具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。

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　　5[.多选题]不属于投资选择的多样性的是()。

　　A.房地产类型的多样性

　　B.投资形式的多样性

　　C.投资收益的多样性

　　D.投资变现的多样性

　　E.经营方式的多样性

　　[答案]C，D

　　[解析]投资选择的多样性是房地产投资的特点之一。主要表现在三个方面：一是房地产类型的多样性;二是投资形式的多样性;三是经营方式的多样性。

　　6[.多选题]投资选择的多样性表现在()。

　　A.房地产类型的多样性

　　B.投资形式的多样性

　　C.投资收益的多样性

　　D.投资变现的多样性

　　E.经营方式的多样性

　　[答案]A，B，E

　　[解析]投资选择的多样性表现在：1.投资对象的多样性。2.投资形式的多样性。3.经营方式的多样性。

　　7[.多选题]房地产直接投资的类型主要有()。

　　A.销售所开发的房地产产品，获取房地产开发利润

　　B.购买现房、场地或期房后出租

　　C.购买房地产后等待一段时间，涨价后再出售

　　D.购买房地产后出租一段时间，然后再出售

　　E.出租或自己经营所开发的房地产，获取长期收益

　　[答案]B，C，D

　　[解析]房地产直接投资是投资者将资金用于购买房地产实物或从事房地产开发经营的行为，又可分为房地产置业投资和房地产开发投资。房地产置业投资的类型主要有下列4种：(1)购买后长期租赁经营。(2)购买后出租一定年限再转让。(3)购买后自营一定年限再转让。(4)购买后放置一定年限再转让。AE是房地产开发投资者对开发的房地产产品的经营方式。

　　8[.多选题]不属于房地产投资的特点是()。

　　A.可使用资金杠杆

　　B.兼有投资和消费双重功能

　　C.投资价值的附加性

　　D.投资收益的丰富性

　　E.投资区域的统一性

　　[答案]D，E

　　[解析]房地产投资的特点主要有下列8个。(一)兼有投资和消费双重功能(二)投资金额较大(三)可使用资金杠杆(四)可抵御通货膨胀(五)投资时间通常较长(六)投资选择的多样性(七)投资区域的差异性(八)投资价值的附加性。

　　9[.多选题]不属于房地产投资选择多样性的表现是()。

　　A.房地产类型多样

　　B.房地产投资形式多样

　　C.房地产投资收益的个别性

　　D.房地产经营方式多样

　　E.房地产投资变现复杂

　　[答案]C，E

　　[解析]与其他实体投资相比，房地产投资在投资选择上更具有多样性，主要表现在三个方面：①投资对象的多样性。房地产的类型(如用途、档次等)很多，如有住宅、商铺、办公用房等，住宅又有普通住宅、高档公寓、别墅等。②投资形式的多样性。房地产投资既有置业投资，又有开发投资;既可以一次性付款，又可以分期付款;既可以独立投资，又可以合作投资等。③经营方式的多样性。房地产投资的经营方式有出租、自营、转售等多种。

　　10[.多选题]下列关于投资风险选择与评价的表述中，下列说法错误的有()。

　　A.投机型投资者通常选择风险大、收益高的投资

　　B.保守型投资者通常选择风险中等的投资

　　C.保守型投资者最通常的做法是将资金存入银行获取利息

　　D.房地产投资的风险比较稳定

　　E.在给定风险下，投资者会选择收益较高的投资

　　[答案]B，D

　　[解析]人们通常都是喜欢收益而厌恶风险的，以最小的风险获取最高的收益可以说是所有投资者的愿望。具体来说，如果风险一定，投资者会选择收益最高的;如果收益一定，投资者会选择风险最小的。根据风险偏好，可将投资者分为三类：①投机型的投资者，如通常所说的冒险家、赌徒。他们通常选择有较大风险的投资。②保守型的投资者，如通常所说的胆小鬼。他们最通常的做法是将资金用于购买国债或者存入银行获取利息。③普通投资者，大多数投资者属于这一类。风险都是不确定的。