2021年房地产经纪人《专业基础》高频考题（十二）

　　1[.单选题]房地产的市场调节价是指由经营者自主制定，通过()形成的价格。

　　A.基准价格修正

　　B.市场供求状况调查

　　C.征求专业人士意见

　　D.市场竞争

　　[答案]D

　　[解析]本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价知识点。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

　　2[.单选题]某套住房的建筑面积100m2，总价为45万元。如果首付15万元，余额可以在三年内每年年末支付10万元，假设年利率5%，则该套住房的实际单价为()元/m2。

　　A.4223

　　B.4228

　　C.4357

　　D.4500

　　[答案]A

　　[解析]本题考查的是名义价格和实际价格知识点。实际总价为：15+10/5%[1-1/(1+5%)3]=42.23万元，故实际单价为4223元/m2。

　　3[.单选题]一般情况下，同质的期房与现房之间的价格关系是()。

　　A.期房价格高于现房价格

　　B.期房价格低于现房价格

　　C.期房价格与现房价格相等

　　D.期房价格与现房价格没关系

　　[答案]B

　　[解析]本题考查的是现房价格和期房价格知识点。在期房与现房品质相同(包括位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同)的情况下，期房价格应低于现房价格。

　　4[.单选题]下列新建商品房价格中，最低的是()。

　　A.起价

　　B.标价

　　C.成交价

　　D.均价

　　[答案]A

　　[解析]起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中出现的一组房地产价格。A项，起价是指销售新建商品房的最低价;B项，标价又称报价、表格价，是新建商品房销售者在其“价目表”上标注的不同楼幢、楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，即卖方要价;C项，成交价是指商品房买卖双方的实际交易价格;D项，均价是指所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种，其中，成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

　　5[.单选题]房地产价格中，把公开标出的所售房地产的要价称为()。

　　A.市场价格

　　B.挂牌价格

　　C.理论价格

　　D.总价格

　　[答案]B

　　[解析]挂牌价格简称挂牌价，亦即标价，是指公开标出的所售房地产的要价，即公布的卖方的要价或开价、报价。它不是成交价，且通常高于成交价(挂牌价通常留有买方压价的空间)。

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　　6[.单选题]房地产价格中，把一笔房地产交易中交易双方实际达成的交易价格称为()。

　　A.市场价格

　　B.成交价格

　　C.理论价格

　　D.总价格

　　[答案]B

　　[解析]成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。

　　7[.单选题]下列()是实际交易的价格。

　　A.市场价格

　　B.成交价

　　C.挂牌价格

　　D.均价

　　[答案]B

　　[解析]本题考查的是起价、标价、成交价和均价知识点。成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格，故选择B。市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。

　　8[.多选题]建立可比实例成交价格的比较基准是市场法的基础，其内容不包括()。

　　A.统一房地产范围

　　B.统一成交日期

　　C.统一交易情况

　　D.统一付款方式

　　E.统一价格单位

　　[答案]B，C

　　[解析]可比实例是指在运用市场法中，从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例。在选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要统一财产范围，统一付款方式，统一融资条件，统一税费负担，统一计价单位

　　9[.多选题]采用收益法估价时，可能导致估价结果偏高的原因有()。

　　A.净收益取值偏高

　　B.运营费用取值偏高

　　C.收益期限长于实际情况

　　D.报酬率取值偏高

　　E.收益逐年增长率取值偏高

　　[答案]A，C，E

　　[解析]从收益法的观点看，房地产价格的高低主要取决于3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产价格就越高，反之就越低;②获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产价格就越高，反之就越低;③获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，房地产价格就越高，反之就越低。

　　10[.多选题]现有一沿街商铺建筑面积为39m2，需要评估其市场价值。下列沿街商铺交易实例中，适合选为可比实例的有()。

　　A.同一商业区内，建筑面积为36m2，三年前出售，售价为53万元

　　B.同一商业区内，建筑面积为120m2，近期出售，售价为180万元

　　C.同一商业区内，建筑面积为50m2，近期出售，售价为72万元

　　D.同一商业区内，使用面积为36.55m2，使用面积与建筑面积比率为85%，近期出售，售价为66万元

　　E.1km外一居住区内，建筑面积为120m2，近期出售，售价为180万元

　　[答案]C，D

　　[解析]选取的可比实例应符合以下基本要求：①可比实例应是与估价对象相似的房地产;②可比实例的交易类型应与估价目的吻合;③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点;④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，所选的可比实例，时间有点久远;B项，所选的可比实例的面积比估价对象大很多;E项，所选的可比实例，与估价对象相比，距离远，面积大。

　　11[.多选题]运用比较法估价房地产时，建立比较基准一般要做的工作包括()。

　　A.统一成交日期

　　B.统一房地产范围

　　C.统一付款方式

　　D.统一价格单位

　　E.统一交易方式

　　[答案]B，C，D

　　[解析]建立比较基础一般要统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担及统一计价单位。

　　12[.单选题]因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损，称为()。

　　A.物质折旧

　　B.功能折旧

　　C.外部折旧

　　D.技术折旧

　　[答案]C

　　[解析]外部折旧。这是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

　　13[.单选题]报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格的折现率，是()同类性质的比率。

　　A.经济增长率

　　B.通货膨胀率

　　C.折旧率

　　D.内部收益率

　　[答案]D

　　[解析]报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。