2021年房地产经纪人《专业基础》高频考题（十一）

　　1[.单选题]下列不属于补地价的情形是()。

　　A.转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产

　　B.改变土地用途等规划条件

　　C.延长土地使用期限

　　D.购买房源的价格差异化

　　[答案]D

　　[解析]本题考查的是补地价的知识点。属于补地价的情形包括：①转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产;②改变土地用途等规划条件;③延长土地使用期限。

　　2[.单选题]在买方市场下，房地产成交价会偏向()。

　　A.买方最低出价

　　B.买方最高出价

　　C.卖方最低出价

　　D.卖方最高出价

　　[答案]C

　　[解析]买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价;在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

　　3[.多选题]下列选项中，关于房地产价格特征叙述正确的是()。

　　A.房地产价格受区位影响不大

　　B.房地产价格实质是房地产权益的价格

　　C.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响

　　D.房地产价格只有交换代价的价格

　　E.房地产价格形成的时间通常较短

　　[答案]B，C

　　[解析]房地产价格受区位的影响很大，因为房地产不可移动，其价格与位置有着密切的关系。房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。其特征详见“房地产价格与一般物品价格的不同之处”。

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　　4[.单选题]某套住房以每月2500元的价格对外出租，该价格在经济学上称为()。

　　A.交换代价的价格

　　B.源泉价格

　　C.租赁价格

　　D.买卖价格

　　[答案]C

　　[解析]本题考查的是同时有买卖价格和租赁价格知识点。房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，即买卖价格，又称交换代价的价格，简称价格;②使用其一定时间的价格，即租赁价格，又称使用代价的租金，简称租金。

　　5[.多选题]下列影响房地产价格的因素中，可能引起房地产价格下降的有()。

　　A.家庭人口规模小型化

　　B.中等收入的居民收入增加

　　C.建材价格下降

　　D.房地产拥有者惜售

　　E.实行房屋限购政策

　　[答案]C，E

　　[解析]本题考查的是房地产价格的影响因素知识点。本题各选项中均是先影响需求，后影响价格。C和E都能够使得需求下降，因此房地产价格随之下降。

　　6[.多选题]下列影响房地产价格的因素中，通常能引起房地产价格上升的因素有()。

　　A.人口数量增加

　　B.家庭规模小型化

　　C.本国货币升值

　　D.建筑材料价格上涨

　　E.购房抵押贷款利率上升

　　[答案]A，B，C，D

　　[解析]E项，从房地产需求的角度看，由于购买房地产特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款，所以利率的上升或下降会加重或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，进而导致房地产价格下降或上涨。

　　7[.多选题]下列因素变化中，会引起房地产价格上涨的有()。

　　A.建筑材料价格上涨

　　B.迁入人口增多

　　C.地区经济衰退

　　D.交通管制增多

　　E.房地产保有税增加

　　[答案]A，B

　　[解析]C项，地区经济衰退，会影响居民的收入降低，从而房地产需求下降，而致使房地产价格下降。D项，交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对某些类型的房地产来说，实行某种交通管制也许会降低该类房地产价值，但对另一些类型的房地产来说，实行这种交通管制则可能会提高该类房地的价值。E项，房地产税收增加，会增加购房的成本，而减少购房的需求，从而引起房地产价格下降。

　　8[.多选题]下列房地产中，不适用收益法估价的有()。

　　A.普通住宅

　　B.临街商铺

　　C.城市公园

　　D.行政办公楼

　　E.写字楼

　　[答案]C，D

　　[解析]收益法适用的估价对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(特别是公寓)、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。

　　9[.多选题]房地产估价的基本方法有()。

　　A.市场法

　　B.替代法

　　C.收益法

　　D.成本法

　　E.资本化法

　　[答案]A，C，D

　　[解析]本题考查的是房地产价格的评估方法知识点。房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。房地产估价的基本方法有：①市场法(又称比较法、市场比较法、交易实例比较法);②收益法(又称收益资本化法、收益还原法);③成本法。

　　10[.多选题]建立可比实例成交价格的比较基准是市场法的基础，那么其内容主要有()。

　　A.统一房地产范围

　　B.统一付款方式

　　C.统一交易情况

　　D.统一成交日期

　　E.统一价格单位

　　[答案]A，B，E

　　[解析]可比实例是指在运用市场法中，从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例。在选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担及统一计价单位。