2022年房地产经纪人考试《专业基础》复习题（四）

1[.多选题]房地产价格的特征主要有()。

A.房地产价格受区位的影响很小

B.房地产价格形成的时间通常较长

C.房地产价格实质上是房地产权益的价格

D.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响

E.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金

[答案]BCDE

[解析]房地产价格的特征主要有：①房地产价格与区位密切相关，受区位的影响很大;②房地产价格实质上是房地产权益的价格;③房地产价格容易受交易者的个别情况的影响;④房地产价格既有买卖价格，又有租赁价格;⑤房地产价格形成的时间通常较长。

2[.多选题]关于成本估价中房地产价格构成的说法，正确的有()。

A.土地取得成本中包括拆迁费用

B.开发成本包括非营业性公共配套设施的建设费用

C.管理费用一般按开发成本的一定比例预算

D.投资利息不包括自有资金应得的利益

E.销售税费不包括开发建设过程中的税费

[答案]ABE

[解析]房地产价格构成分为：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。C项，管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。D项，投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。【说明】2016版教材已把“开发成本”改为“建设成本”。

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3[.多选题]房地产价格与一般物品的价格的相同之处表现在()。

A.都是价格，用货币表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价：优质价高，劣质低价

D.都容易受交易者的个别情况影响

E.既有交换代价的价格，又有使用代价的价格

[答案]ABC

[解析]房地产价格与一般商品的价格既有共同之处，又有不同之处。共同之处表现在：①都是价格，用货币来表示;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价，优质高价，劣质低价。

4[.多选题]房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，包括()。

A.耕地占用税

B.营业税

C.土地增值税

D.城市维护建设税

E.城镇土地使用税

[答案]BCD

[解析]房地产交易环节的税收又称房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，如契税、增值税、所得税、印花税。A项，耕地占用税属于房地产开发环节的税收;E项，城镇土地使用税属于房地产保有环节的税收。

5[.多选题]房地产价格的形成条件有()。

A.房地产位置不可移动

B.房地产有使用价值

C.房地产是稀缺的

D.对房地产有有效需求

E.房地产的价值大

[答案]BCD

[解析]房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为具有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。稀缺性是指物品的数量没有多到使所有人想要得到它时就能够得到它，是相对缺乏，而不是绝 对缺乏。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买而且有能力购买。

6[.多选题]向卖方征收的税收包括()。

A.交易手续费

B.土地增值税

C.契税

D.印花税

E.企业所得税

[答案]BE

[解析]根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如增值税、所得税;有的税费应由买方缴纳，如契税、补缴出让金;有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。

7[.多选题]根据建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为()。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.性能折旧

D.市场折旧

E.外部折旧

[答案]ABE

[解析]估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括：①物质折旧，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损;②功能折旧，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损;③外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

8[.多选题]下列情况中，需要进行交易情况影响修正的有()。

A.亲友之间进行的房地产交易

B.房地产交易日期

C.相邻房地产的合并交易

D.拖欠工程款的交易

E.房地产权益

[答案]ACD

[解析]进行交易情况修正的情况有：①利害关系人之间的交易;②对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;③被迫出售或被迫购买的交易;④人为哄抬价格的交易;⑤对交易对象有特殊偏好的交易;⑥受迷信影响的交易;⑦相邻房地产的合并交易。

9[.多选题]商品房销售中出现的平均价格有()。

A.应价的平均价格

B.标价的平均价格

C.起价的平均价格

D.表格价的平均价格

E.成交价平均价格

[答案]BE

[解析]均价是所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

10[.多选题]成本法估价中的房地产开发成本有()

A.勘察设计和前期工程费

B.管理费用

C.基础设施建设费

D.房屋建筑安装工程费

E.公共配套设施建设费

[答案]ACDE

[解析]开发成本主要包括：①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③房屋建筑安装工程费;④公共配套设施建设费;⑤开发建设过程中的税费。