2018初级会计职称《初级会计实务》精讲班讲义：投资性房地产

　　(一)投资性房地产的范围

　　1.属于投资性房地产的范围

　　(1)已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

　　(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

　　【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。这种情况属于投资性房地产。

　　(3)已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

　　【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。

　　本例中，对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。

　　2.不属于投资性房地产的范围

　　(1)自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。

　　(2)作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

　　【思考问题】

　　(1)某项房地产，部分用于自用，部分用于出租?部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

　　【例如】甲企业在北京市中心有一个办公楼，共16层。16层能够单独计量和出售。2009年，甲企业将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 2-10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层-16层作为自用办公使用。

　　第1层，2-10层能否作为投资性房地产?可以。

　　(2)企业拥有并自行经营的旅馆饭店?其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产;将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

　　【例如】甲企业在天津市中心有一个旅馆，共5层，作为提供住宿服务。5层能够单独计量和出售的。现在，第5层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1-4层仍然作为旅馆提供住宿服务。

　　第5层能否作为投资性房地产?可以。

　　(3)出租柜台?

　　不属于投资性房地产。因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的建筑物，不是出租柜台。

　　(4)企业持有以备经营出租的空置建筑物?

　　这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。只有企业管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。

　　(5)企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，是否属于投资性房地产?

　　企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

　　【例题】下列各项中，属于投资性房地产的是(　)。

　　A.房地产企业开发的准备出售的房屋

　　B.房地产企业开发的已出租的房屋

　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

　　『正确答案』B

　　『答案解析』房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货;企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产;企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认为投资性房地产。

　　【例题】下列各项中，属于投资性房地产的有(　)。

　　A.企业拥有并自行经营的饭店

　　B.企业自用的办公楼

　　C.房地产开发企业正在开发的商品房

　　D.企业持有拟增值后转让的土地使用权

　　『正确答案』D

　　『答解析案』A选项，企业拥有并自行经营的饭店，属于企业经营场所，即属于固定资产;C选项，房地产开发企业正在开发的商品房，属于企业存货。

　　【例题】下列项目中，不属于投资性房地产的有(　)。

　　A.企业已出租的建筑物

　　B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置

　　C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物

　　D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。

　　(二)成本模式下的投资性房地产会计核算

　　投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。