土地登记代理人《代理实务》教材精讲：注销和其他土地登记

　　注销和其他土地登记

　　一、掌握部分

　　(一) 注销土地登记

　　1、基本概念注销土地登记主要是指已登记的土地权利，因权利被依法收回、存续期届满、土地灭失、他项权利终止等进行的登记，主要包括：

　　1)集体所有的土地依法被全部征用或者农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。

　　2)国家组织移民，农民集体成建制迁移后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。

　　3)因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。

　　4)县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地注销登记。

　　5)国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。

　　6)土地他项权利终止的土地他项权利注销登记。注销土地登记的程序一般可分为变更土地登记申请、变更地籍调查、审核、注册登记、注销(收回)或更改土地权利证书五个阶段。

　　2、法律特征

　　1)有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

　　1. 为公共利益需要使用土地的;

　　2.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;

　　3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

　　4.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;

　　5.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

　　2)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　3)有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;

　　1.不按照批准的用途使用土地的;

　　2.因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

　　4)土地使用权因土地灭失而终止。

　　二、熟悉部分

　　1、注销申请

　　1)申请人包括原集体土地所有权人、原国有土地使用权人、原国有土地承租人、出租人和承租人、抵押人和抵押权人。具体如下：

　　1. 集体所有的土地全部征用或者集体成员依法成建制转为城镇居民的，申请人为原集体土地所有权人。

　　2.县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，申请人为原国有土地使用权人。 3.国有土地使用权出让、租赁期届满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人为原国有土地使用权人或原国有土地承租人。

　　4.因自然灾害等造成国有或集体土地权利灭失的，申请人分别为国有土地使用权人、集体土地所有权人;权利灭失的土地为集体非农业建设用地的，申请人还包括集体土地使用权人。

　　5.土地他项权利中出租终止、抵押终止的申请人分别为注销土地登记申请人为出租人和承租人，后者的注销土地登记申请人为抵押人和抵押权人(还可能包括因处分抵押土地使用权而产生的新的土地使用权人)。

　　2)申请时限 国有土地使用出让或者租赁期满或土地他项权利终止的为15日内，其他情况为同时申请注销登记。

　　3)申请人应当提交的文件资料注销土地登记申请书;由土地登记机关发出的土地证书;土地灭失或土地权利终止证明文件

　　2、注销土地登记的权属审核

　　1)注销土地登记证明材料的开具单位应当为有批准权的部门;

　　2)注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称;

　　3)所盖公章与单位名称应一致;

　　4)证明内容与其他相关内容应一致无误;

　　5)注销土地登记证明材料应是真实、合法和有效的。