建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。

　　房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。根据基准地价资料，容积率修正系数见下表QQ群151856011：

　　表一

　　该地区地价指数以1990年为基期的定基指数，2012-2018年地价指数见下表：

　　表二

　　2012-2018年地价指数表

　　影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费。

　　要求：

　　<1> 、简述采用基准地价系数修正法的前提条件。

　　【正确答案】 釆用基准地价修正法的前提条件是：

　　①当地政府已公布基准地价;

　　②可以取得基准地价修正体系;

　　③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3 年以内。

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　<2> 、计算土地使用权评估单价(元/平方米)，保留4位小数。

　　【正确答案】 本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正。因此宗地使用年期修正系数=[1-1/(1+6%)^50]/[1-1/(1+6%)^50]=1

　　土地使用权评估单价=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数

　　=650×1×(2.46/1.3)×1×1.0500

　　=1291.5000(元/平方米)

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　<3> 、若打分法和年限法权重比为6:4，计算建筑物综合成新率(%)。

　　【正确答案】 年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%

　　=(40-6)/40

　　=80%

　　综合成新率=80%×0.4+78%×0.6=78.8%

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　<4> 、计算建筑物评估值，委估资产评估值。

　　【正确答案】 建筑物评估值=3500×4650×78.8%=3500×4650×78.8%=12824700(元)

　　资产评估值=12824700+1291.5000×2500=16053450(元)

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】