一、单项选择题

　　1 【正确答案】 B

　　【试题解析】 中心地是指相对于一个区域而言的中心点，不是一般泛指的城镇或居民点。更确切地说，中心地是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 A

　　【试题解析】 B项，处分抵押财产所得，抵押权人有优先受理权;C项，因拍卖抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应该按规定办理过户登记;D项，抵押人死亡，抵押权人有权要求处分抵押的土地使用权。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　3 【正确答案】 C

　　【试题解析】 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。处分抵押的建设用地使用权所得金额，分配的顺序是：①支付处分抵押建设用地使用权的费用;②扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费;③偿还抵押权人的债权本息及支付违约金;④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;⑤剩余金额交还抵押人。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　4 【正确答案】 B

　　【试题解析】 同一房地产设定两个以上抵押权时，拍卖、变卖抵押财产所得价款清偿的规定是：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;②抵押权已登记的先于未登记的受偿;③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　5 【正确答案】 B

　　【试题解析】 《物权法》第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，冈公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　6 【正确答案】 B

　　【试题解析】 土地灭失主要是指由于非人力和自然力量，如地震等，造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变。由于土地使用权应以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地灭失而导致使用人实际上不能继续享用土地，使用权自然终止。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　7 【正确答案】 C

　　【试题解析】 集体建设用地是指集体土地中建造建筑物、构筑物的土地。使用集体建设用地有三种情况：①兴办乡镇企业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地;②农村村民建设住宅经依法批准使用本集体所有的土地;③乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　8 【正确答案】 D

　　【试题解析】 乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，使用农民集体所有的建设用地的都必须遵循的原则包括：

　　①维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益;

　　②按规划用地，节约用地，保护耕地;

　　③按计划用地，不得突破计划控制指标;

　　④依法办理审批手续;

　　⑤如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　9 【正确答案】 D

　　【试题解析】 因撤销、迁移等原因而停止使用的土地是指乡镇企业、公益事业、公共设施的所有者因某种原因被撤销，或迁移到其他地方，不再需要使用或无法使用该土地的，可以由农民集体经济组织收回土地使用权，重新安排使用，但不包括企业的破产和兼并等情形。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　10 【正确答案】 B

　　【试题解析】 市：场需求由购买者、购买欲望、购买能力三者组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者;购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉;购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　11 【正确答案】 C

　　【试题解析】 报告附件是指调研报告正文包含不了的内容或对正文结沦的说明，是正文报告的补充或更为详细的专题性说明。例如，数据的汇总表、统计公式或参数选择的依据，与本调研题目相关的整体环境资料或有直接对比意义的完整数据等，均可单独成为报告的附件。C项属于报告正文应包含的内容。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　12 【正确答案】 A

　　【试题解析】 A项是两种敏感性分析共同的假设条件。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　13 【正确答案】 D

　　【试题解析】 多因素敏感性分析的方法主要有两种：①敏感面分析法，是把一次改变一个参数的敏感性分析方法应用到多个参数的敏感性分析;②乐观-悲观分析法。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　14 【正确答案】 D

　　【试题解析】 敏感性分析具有分析指标具体、能与经济评价指标紧密结合、分析方法容易掌握、便于分析、便于决策等优点，有助于找出影响投资方案经济效益的敏感因素及其影响程度，对于提高投资项目经济评价的可靠性具有重大意义。但是敏感性分析没有考虑各种不确定因素未来发生变动的概率，这可能会影响分析结论的准确性。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　15 【正确答案】 B

　　【试题解析】 变现风险是指投资者急于将房地产商品转换为现金时由于折价而导致资金损失的风险;资本价值风险是指收益率的变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异而导致的的风险;持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　16 【正确答案】 A

　　【试题解析】 风险估计可分为主观概率估计和客观概率估计。主观慨率估计是指人们根据自己的知识和经验，以及对事件的了解和认识，对预测对象未来发生可能性的大小作一个主观估计值。客观概率估计是根据大量的试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性，它是不以人的主观意志为转移的客观存在的概率。由于很难计算出事件发生的客观概率，因此，在房地产投资项目经济评价和可行性研究阶段，风险估计最常用的方法是主观概率估计。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　17 【正确答案】 B

　　【试题解析】 用投资差额内部收益率法比选方案的判别准则是：若△IRR>iC，则投资大的方案为优;若△IRR

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　18 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产市场营销的出发点是客户对房地产产品及相关服务的需求。房地产开发企业营销战略的制定、营销策略的选择以及营销计划的安排、执行和控制，都应以客户的需求为基础，以满足客户的需求为目标。只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　19 【正确答案】 A

　　【试题解析】 成本加成定价法是在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法。成本加成定价法是最基本的房地产定价方法。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　20 【正确答案】 A

　　【试题解析】 人员促销要达到较理想的效果，一般遵循的步骤是：①寻找目标客户;②事前准备;③接近目标客户;④介绍及应付异议;⑤谈判及成交;⑥事后跟踪。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　21 【正确答案】 C

　　【试题解析】 市场比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值，通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。

　　【知识模块】 房地产估价

　　22 【正确答案】 D

　　【试题解析】 指数调整法是指利用有关成本指数或变动率，将被估价建筑物的历史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法，此法主要用于检验其他方法的测算结果。

　　【知识模块】 房地产估价

　　23 【正确答案】 D

　　【试题解析】 估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。

　　【知识模块】 房地产估价

　　24 【正确答案】 A

　　【试题解析】 物业服务计费方式有两种：①酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式;②包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　【知识模块】 物业管理

　　25 【正确答案】 C

　　【知识模块】 物业管理

　　26 【正确答案】 D

　　【试题解析】 住房抵押贷款证券化的主体一共有五个，分别是发起者、服务机构、特殊目的机构、信用评级机构和投资者。其中，特殊目的机构(SPV)是进行住房抵押贷款证券化业务的载体，由它组织进行贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券。

　　【知识模块】 房地产金融

　　27 【正确答案】 A

　　【试题解析】 普通股的股息不是固定的，受企业经营状况影响。

　　【知识模块】 房地产金融

　　28 【正确答案】 B

　　【试题解析】 土地使用权交换、房屋交换的，计税依据为所交换土地使用权、房屋的价格的差额。当双方价值相同时，差额为零，则免征契税。

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　29 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 A项，韦伯认为，生产集聚是一般集中因素，是集聚的固定内在因素。社会集聚则是特殊集中因素，是偶然的外在因素。在讨论工业区位时，主要注意一般集中因素，而不必注意特殊集中因素。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　30 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”因此，房地产征收可分为集体所有的土地征收和单位、个人的房屋及其他不动产征收两类。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　31 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 征用具有四个方面的特征：

　　①征用必须是因紧急需要。紧急需要是指抢险、救灾、战争等在社会整体利益遭遇危机的情况下，需要动用一切人力、物力进行紧急救助;

　　②国家必须依法行使征用权。征用权是专属政府的公权力，任何单位和个人不得享有;

　　③不移转所有权。征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生移转;

　　④既适用于动产也适用于不动产。《物权法》第四十四条规定，征用适用于“单位、个人的不动产或者动产”。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　32 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 征收是国家强制取得单位、个人的财产;征用是国家强制使用单位、个人的财产。两者的共同点为：①强制性，即都不必得到财产所有权人的同意;②补偿性，即都应给予补偿。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　33 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 C项，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利;E项，国家因社会公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回土地使用权，但应对承租人给予合理补偿。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　34 【正确答案】 B,C

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　35 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 按照《土地管理法》的规定，下列情况下可以收回土地使用权：①为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，经过批准，农村集体经济组织可以收回集体建设用地使用权，但对土地使用权人造成损失的应当予以补偿，原土地使用者及地上建筑物需要搬迁的，农村集体经济组织应当给予负责搬迁;②不按照批准的用途使用土地的;③因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　36 【正确答案】 B,D,E

　　【试题解析】 整理分析调研资料是将调研搜集到的资料进行汇总整理、统计和分析，具体内容包括：

　　①进行编辑整理。就是把零碎、杂乱、分散的资料加以筛选，去粗取精，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性;

　　②对资料进行评定，以确保资料的真实和准确;

　　③进行分类编号。就是把调研资料编入适当的类别并编上号码，以便于查找、归档和使用;

　　④进行统计。将已分类的资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图;

　　⑤对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　37 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 导言部分通常包括进行调查的原因、背景、工作范围、要达到的目的以及所做的假设。这一部分的目的主要是引导阅读者了解实情的概况，引导他们进入下面的分析。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　38 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 固定成本和变动成本的划分必须结合具体分析的问题来确定，其确定的方法主要有：①费用分解法;②高低点法;③同归分析法。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　39 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 综合风险等级分为K、M、T、R、I五个等级：

　　①K(Kill)表示项目风险很强，出现这类风险就要放弃项目;

　　②M(Modify plan)表示项目风险强，需要修正拟议中的方案，通过改变项目定位或设计采取补偿措施;

　　③T(Trigger)表示风险较强，需要设定某些指标的临界值，指标一旦达到临界值，就要变更设计或对负面影响采取补偿措施;

　　④R(Review and Reconsider)表示风险适度(较小)，适当采取措施后不影响项目;

　　⑤I(Ignore)表示风险弱，可忽略。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　40 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 招标文件一般应包括的内容有：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件(如投标保函及履约保函格式等)。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　41 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 广告费用预算与企业营销活动、广告活动和市场环境密切相关。在确定房地产广告预算前，应考虑的冈素有：①企业品牌;②广告频率;③竞争程度;④商品房销售进度。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　42 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在被估价房地产区位状况下的价格。区位状况比较、调整的内容主要包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等影响房地产价格的因素。CD两项属于房地产实物状况的修正。

　　【知识模块】 房地产估价

　　43 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 当净收益在未来的前若干年有变化时，收益年限无限年的公式的假设前提有：①净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为A;②报酬率大于零为Y;③收益年限n为无限年。

　　【知识模块】 房地产估价

　　44 【正确答案】 A,C

　　【试题解析】 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住户的屋顶面和电梯属于住宅共用部位、共用设施设备，专项维修基金可用于其维修。

　　【知识模块】 物业管理

　　45 【正确答案】 B,D,E

　　【知识模块】 房地产金融

　　46 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 决定房屋保险费的三大因素是保险金额、保险费率和保险期限。投保人在办理投保手续时，应一次缴清保险费。

　　【知识模块】 房地产金融

　　三、案例分析

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　47 【正确答案】 A,B,D

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　48 【正确答案】 C

　　【试题解析】 根据成本加成定价法的公式：商晶房单位价格=[商品房单位成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)，则该房地产项目的最低售价为：(2100÷3+2500)×(1+25%)÷(1-10%)≈4444(元/平方米)。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　49 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 该案例中的房地产开发企业确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同，属于共同代理方式。共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，谁享有佣金的一种代理方式。各房地产经纪机构之间是平行的关系，委托人需要进行各房地产经纪机构之间的协调，协调工作量较大，佣金结算也相对复杂。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　50 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 委托人选择代理机构要依据的标准包括：①具有同类项目良好的营销经验和业绩;②较广泛的营销网络;③服：务质量良好;④收费合理。