三、不定项选择题 (每题2分)

　　第 81 题

　　(三)某开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。

　　通常把“在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据”，称为()。

　　A.房地产市场预测

　　B.房地产市场调查

　　C.房地产市场策划

　　D.房地产市场汇总

　　正确答案：A,

　　第 82 题

　　(三)某人计划购买尚有使用年限10年的餐馆一间，各项费用共需100万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值10万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为25万元，所得税率为25%。

　　通常把“指企业对3—5年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据”，称为()。

　　A.短期预测

　　B.中期预测

　　C.宏观市场预测

　　D.微观市场预测

　　正确答案：B,

　　第 83 题

　　(四)2008年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业服务企业签订了物业服务合同，约定物业服务费计费方式采用酬金制.2009年物业服务支出暂定为280万元，酬金按固定数额提取，每年20万元.2009年甲物业服务企业在该小区预收物业服务资金共计300万元，2010年1月经审计，2009年实际物业服务支出为250万元，节余30万元。

　　根据《物业服务定价成本监审办法(试行)》，可列入该住宅小区物业服务支出的为()。

　　A.甲物业服务企业清洁人员工资

　　B.甲物业服务企业管理费分摊

　　C.更换该小区共用水泵所需费用

　　D.甲物业服务企业的该小区项目部办公费

　　正确答案：A,B,D,

　　第 84 题

　　(2009年)某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划.现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发.开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。

　　在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议.该协议的特征为()。

　　A.拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人

　　B.被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人

　　C.协议签订有严格的时间限制

　　D.协议签订有相对的强制性

　　正确答案：A,C,D,

　　第 85 题

　　(四)赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款.该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。

　　银行在审核抵押贷款时，应不同意()设定抵押。

　　A.商品住宅

　　B.抵押人依法有权处分的国有土地使用权

　　C.权属有争议的房地产

　　D.依法被查封、扣押、监管的财产

　　正确答案：C,D,

　　第 86 题

　　(四)某宗收益年限无限年的房地产，预计未来每年净收益为10万年，报酬率为8.5%。

　　该宗房地产的收益价格为()万元。

　　A.117.6

　　B.117.8

　　C.10.9

　　D.10.8

　　正确答案：A,

　　第 87 题

　　(四)1909年，德国经济学家韦伯(AlfredWeber)在其《论工业区位》一书中首次系统地论述了工业区位理论.他认为运输成本和工资是决定工业区位的主要因素。

　　需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比叫()。

　　A.原料重量

　　B.成本重量

　　C.原料指数

　　D.成本指数

　　正确答案：C,

　　第 88 题

　　(二)(2009年)某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/㎡，建筑安装工程费为2500元/㎡，各项规费为300元/㎡.该项目营销方案部分内容如下：(1)前言.(2)市场分析.(3)销售目标和进度计划.(4)销售价格确定：以市场价格为主.(5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分.(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予100元/㎡的价格优惠。

　　该项目营销方案采用的促销方式有()。

　　A.广告

　　B.人员推销

　　C.活动推广

　　D.营业推广

　　正确答案：A,C,D,

　　第 89 题

　　(二)甲房地产公司通过出让方式取得了一宗20公顷土地50年的使用权，按照土地使用权出让合同规定的期限和条件支付了土地使用权出让金并进行投资开发.该地的建筑容积率为25.两年后，甲将该项目依法转让给乙，甲取得的增值额为500万元，扣除项目金额为1000万元.根据上述资料，回答下列问题：

　　该项目有可能的用途是()。

　　A.住宅

　　B.商业

　　C.写字楼

　　D.旅游用地

　　正确答案：B,

　　第 90 题

　　(一)自2008年11月1日起，对个人首次购买90㎡及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

　　下列不属于契税计税依据的是()。

　　A.对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据

　　B.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，计税依据为成交价格

　　C.土地使用权赠与、房屋赠与的，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定

　　D.土地使用权交换的，计税依据为所交换土地使用权、房屋的价格差额

　　正确答案：A,

　　第 91 题

　　(三)(2010年)张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营，经营期为20年.根据市场预测，经营期内前10年的年净租金为30万元，后10年的年净租金可达40万元.张某在不考虑店铺未来转售的情况下，其投资收益率要求达到10%(租金收入均在年末)。

　　该投资方案在经营期内可能面临的投资风险为()。

　　A.通货膨胀风险

　　B.变现风险

　　C.收益现金流风险

　　D.市场供求风险

　　正确答案：A,C,D,

　　第 92 题

　　(四)2008年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业服务企业签订了物业服务合同，约定物业服务费计费方式采用酬金制.2009年物业服务支出暂定为280万元，酬金按固定数额提取，每年20万元.2009年甲物业服务企业在该小区预收物业服务资金共计300万元，2010年1月经审计，2009年实际物业服务支出为250万元，节余30万元。

　　关于2009年物业服务支出节余30万元的说法，正确的为()。

　　A.该30万元应归甲物业服务企业

　　B.该30万元应视作甲物业服务企业的酬金

　　C.该30万元应作为奖金发放给甲物业服务企业的员工

　　D.该30万元应归该住宅小区的全体业主

　　正确答案：D,

　　第 93 题

　　(二)在房地产投资项目经济评价中，某房地产投资项目的总投资为10000万元，其中投资者投入的权益资本为5000元，经营期内平均利润总额为800万元，年平均税后利润为960万元。

　　财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，下列评价准则有误的是()。

　　A.当FNPV>0时，说明该方案不能满足基本盈利，故该方案不可行

　　B.当FNPV>0时，说明该方案在满足基准或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行

　　C.当FNPV=0时，说明该方案只能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案不可行

　　D.当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案不可行

　　正确答案：A,C,

　　第 94 题

　　(一)某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为1200万元，一次性付清.预计建设期为两年，第一年建设投资800万元，第二年建设投资1200万元.住宅总建筑面积为15000平方米，预计平均售价为4000元/平方米.销售计划为：建设期每年分别预售房屋的20%，现房销售期两年分别销售房屋的30%，销售税费等占销售收入的10%，基准收益率为10%(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。

　　净现值法与内部收益率法的区别主要表现在()。

　　A.经济意义不同

　　B.在多个互斥项目排序时会得出不同结论

　　C.对再投资利润率的假定不同

　　D.考虑了资金的时间价值

　　正确答案：A,B,C,

　　第 95 题

　　(一)李某购买一套住宅，总价143万元，工商银行为其提供7成15年按揭，年利率5%，按月等额偿还.请回答下列问题：

　　若已归还5年，则贷款余额为()万元。

　　A.142.34

　　B.158.55

　　C.73.55

　　D.74.47

　　正确答案：D,

　　第 96 题

　　(一)某房地产开发企业获得1000万元贷款，年利率为10%，偿还期为5年.试就下列各种还款方式，分别计算5年的还款总额。

　　若每年年末只偿还所欠的利息，其本金在第五年末一次还清，则5年共计还款总额为()万元。

　　A.1300

　　B.1400

　　C.1500

　　D.1600

　　正确答案：C,

　　第 97 题

　　(四)某房地产商为了能够在房地产市场中得到最大份额，赚取最大利润，对市场进行了调研分析。

　　()是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。

　　A.产品服务

　　B.产品营销

　　C.产品调研

　　D.产品定位

　　正确答案：B,

　　第 98 题

　　(一)随着楼市调控的深入，房地产的融资一日比一日困难.在信贷和资本市场融资收紧的情况下，房地产信托成为开发商在融资困境中维持资金链的重要渠道，而房地产信托的收益率也随之水涨船高.统计显示，2月份投资房地产领域的信托资金流量最大，而存续期1年和1至2年的信托产品收益率靠前的也多为房地产信托。

　　下列关于信托投资公司办理房地产信托业务时应遵循的原则，错误的是()。

　　A.保密、谨慎原则

　　B.委托商业银行担任房地产信托资金的保管人

　　C.不得损害国家利益和社会公共利益

　　D.维护委托人和受益人的最大利益

　　正确答案：A,

　　第 99 题

　　(二)《物业承接查验办法》的出台是物业管理行业的一剂良药，是对《物业管理条例》有关规定的细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。

　　物业服务合同的特征不包括()。

　　A.物业服务合同属于记名合同

　　B.物业服务合同既是双务合同又是有偿合同

　　C.物业服务合同属于劳务合同

　　D.物业合同通常属于集体合同

　　正确答案：A,

　　第 100 题

　　(四)1909年，德国经济学家韦伯(AlfredWeber)在其《论工业区位》一书中首次系统地论述了工业区位理论.他认为运输成本和工资是决定工业区位的主要因素。

　　集聚的固定内在因素是()。

　　A.生产集聚

　　B.社会集聚

　　C.劳工成本

　　D.特殊集聚因素

　　正确答案：A,