2018年房地产估价师考试理论与方法预习题（11）_第6页

　　第 51 题 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 (　　)

　　【正确答案】： ×

　　第 52 题 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 (　　)

　　【正确答案】： ×

　　第 53 题 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 (　　)

　　【正确答案】： ×

　　第 54 题 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 (　　)

　　【正确答案】： √

　　第 55 题 周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 (　　)

　　【正确答案】： ×

　　第 56 题 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 (　　)

　　【正确答案】： ×

　　第 57 题 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 (　　)

　　【正确答案】： √

　　第 58 题 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 (　　)

　　【正确答案】： ×

　　第 59 题 某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 (　　)

　　【正确答案】： √

　　第 60 题 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 (　　)

　　【正确答案】： √

　　第 61 题 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 (　　)

　　【正确答案】： ×

　　第 62 题 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 (　　)

　　【正确答案】： √

　　第 63 题 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 (　　)

　　【正确答案】： ×

　　第 64 题 某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 (　　)

　　【正确答案】： √

　　第 65 题 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 (　　)

　　【正确答案】： ×

　　四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　第 66 题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。

　　请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

　　第二年运营费用=634.90万元×(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元

　　第三年运营费用=634.90万元×(2390.85-2101.8)万元×25%=707.16万元

　　第四年运营费用=634.90万元×(2681.21-2390.85)万元×25%=707.49万元

　　第一年净收益=1179.10万元

　　第二年净收益=1394.95万元

　　第三年净收益=1683.69万元

　　第四年净收益=1973.72万元

　　收益期限为40年-2年=38年