2018年房地产估价师考试理论与方法预习题（11）_第2页

　　A.统一房地产范围

　　B.统一付款方式

　　C.统一价格单位

　　D.统一市场状况

　　【正确答案】： C

　　第 17 题 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为(　　)万元。

　　A.75.00

　　B.75.60

　　C.83.60

　　D.86.00

　　【正确答案】： B

　　第 18 题 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为(　　)万元。

　　A.35.00

　　B.56.29

　　C.86.29

　　D.180.00

　　【正确答案】： C

　　第 19 题 某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为(　　)元/㎡。

　　A.5110.51

　　B.5307.26

　　C.5549.95

　　D.5638.13

　　【正确答案】： A

　　第 20 题 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是(　　)。

　　A.投资率是投资回收与投入资本的比率

　　B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高

　　C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

　　D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

　　【正确答案】： D

　　第 21 题 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

　　B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

　　C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

　　D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

　　【正确答案】： B

　　第 22 题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(　　)万元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　【正确答案】： D

　　第 23 题 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为(　　)万元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　【正确答案】： D

　　第 24 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　【正确答案】： B

　　第 25 题 某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是(　　)元/㎡

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　【正确答案】： C

　　第 26 题 某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为(　　)万元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　【正确答案】： D