2017房地产估价师制度与政策章节讲义：第二章第二节建设用地使用权出让_第3页

　　4.出让年限

　　■法定出让最高年限

　　▲居住用地 70年

　　▲工业用地 50年

　　▲教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年

　　▲商业、旅游、娱乐用地 40年

　　▲综合或者其他用地 50年

　　■具体的出让年限可以短于但不能长于以上最高年限

　　【2008年真题】

　　◆甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是(　)年。

　　A.33

　　B.35

　　C.38

　　D.40

　　『正确答案』A

　　『答案解析』商业用地最高出让年限为40年，转让后只有剩余年限：40-2-5=33

　　5.建设用地使用权的收回(四种情况)■

　　5.1 期限届满的处理

　　■住宅

　　▲期限届满自动续期

　　■非住宅

　　▲应当至迟于届满前一年申请续期

　　▲除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准续期。批准的应重新签订土地使用权出让合同，支付出让金

　　▲届满未申请或申请未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，该土地上的不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明的，按规定办理

　　【2008年真题】

　　◆依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，(　)。

　　A.由国家无偿收回

　　B.自动续期

　　C.应于届满前6个月申请续期

　　D.应于届满前1年申请续期

　　『正确答案』B

　　『答案解析』无须申请，自动续期。

　　【2007年真题】

　　◆下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是(　)。

　　A.非住宅建没用地使用权期限届满后，自动续期

　　B.住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期

　　C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期

　　D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期

　　『正确答案』B

　　『答案解析』非住宅建设用地使用权期限届满后，应当至迟于届满前一年申请续期

　　5.2 期限届满前提前收回

　　■期限届满前，因公共利益需要可以提前收回土地

　　■提前收回土地使用权应对其上的房屋及不动产给予补偿，并退还相应的出让金

　　5.3 因土地使用者不履行合同而收回

　　■不履行合同的情况

　　▲土地使用者未如期支付地价款(60日内付清)

　　▲土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地

　　5.4 司法机关决定收回

　　■因土地使用者触犯法律，不能继续履行合同，司法机关决定没收财产，收回土地使用权

　　6.建设用地使用权的终止 ■

　　■因土地灭失而终止(标的物不存在)

　　■因土地使用者的抛弃而终止(权利人不要了)

　　7.建设用地使用权出让合同 ▲

　　■签订主体

　　▲市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订

　　■合同类型(三类)

　　▲成片土地使用权出让合同

　　▲项目用地(宗地)土地使用权出让合同

　　▲划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而补办土地使用权出让合同

　　7.1 合同的主要内容

　　■合同

　　▲当事人的名称和住所(主体)

　　▲土地界址、面积等

　　▲建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间

　　▲土地用途

　　▲使用期限

　　▲出让金等费用及其支付方式

　　▲解决争议的方法

　　■附件

　　▲宗地平面界址图

　　▲出让宗地竖向界限

　　▲规划条件

　　7.2 合同的履行

　　■闲置的处理

　　▲超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费

　　▲满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

　　▲因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外

　　■用途改变

　　▲用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门和国土部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款(两部门批准)

　　■未达到出让合同约定的开发条件

　　▲可要求用地单位支付违约金

　　▲违约金比例为投资差额部分占约定投资部分的比例

　　▲计算违约金的基数是出让金

　　【典型例题】

　　◆下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是(　)。

　　A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工开发

　　B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发

　　C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发

　　D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

　　『正确答案』C

　　『答案解析』A 非典为不可抗力，超过两年但由于不可抗力的除外;B 的拖延是由于政府部门的行为;D 自然灾害为不可抗力。

　　7.3 合同的解除(双方，均为60日)

　　■土地使用者延期付款超过60日，土管部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿

　　■出让人延期交付土地超过60日，土地使用者有权解除合同，土管部门双倍返还定金，退还已支付地价款，并可要求赔偿