2017房地产估价师制度与政策章节讲义：第二章第三节建设用地使用权划拨

　　第三节　建设用地使用权划拨

　　1.划拨的含义 ■

　　■概念

　　▲划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者的行为

　　■含义

　　▲包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式(成本价或无偿)

　　▲划拨土地一般无期限，但未经许可不得流转

　　▲取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定程序办理手续

　　▲国有土地主要是出让用地和划拨用地两种

　　2.划拨的范围(六类)■

　　■国家机关用地

　　■军事用地

　　■城市基础设施用地

　　■公益事业用地

　　■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

　　■法律规定的其他用地

　　【典型例题】

　　◆下列项目中，可以通过划分拨方式取得土地使用权的是(　)

　　A.社区便民超市

　　B.税务机关办公楼

　　C.服务于大众的快餐店

　　D.别墅

　　『正确答案』B

　　『答案解析』税务机关办公楼属于国家机关用地。

　　3.划拨的管理 ■

　　3.1 划拨土地的转让

　　■转让的两种形式

　　▲由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金

　　▲可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家，凡向国家上缴土地收益的，仍按划拨土地进行管理

　　■原划拨土地进行经营性开发建设或转让的

　　▲按市场价补缴土地出让金

　　▲出让金低于市场交易价的，政府应当行使优先购买权

　　【2008年真题】

　　转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。(　)

　　『正确答案』√

　　3.2 划拨土地使用权的出租

　　■以营利为目的的出租，应将租金中所含土地收益上缴国家

　　■不宜办理出让的，可实行租赁

　　■租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同

　　3.3 划拨土地使用权的抵押

　　■其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值

　　■因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属

　　3.4 国企改制中的划拨土地处置（两种方式）

　　■办理出让、租赁、作价出资(入股)等方式(将原无偿无期限变有偿有期限)

　　▲国有企业改造为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团

　　▲国有改组为股份合作制的

　　▲国有租赁经营的

　　▲非国有企业兼并国有企业

　　■保留划拨(继续无偿)(后三项保留期限不超过5年)

　　▲继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原用途不变(但改组为公司制企业除外)

　　▲国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业仍是国有企业的

　　▲在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

　　▲国有企业改造或改组为国有独资公司的

　　3.5 划拨土地使用权的收回（七种情况）－无偿收回土地时对地上物应给予补偿

　　■因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的

　　■为了公共利益和城市规划要求

　　■司法部门没收财产而收回土地使用权

　　■土地使用者自动放弃土地使用权

　　■未经原批准机关同意，连续2年未使用

　　■不按批准用途使用

　　■铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地

　　3.6 两项管理规定

　　■未经批准擅自流转的，县级以上土管部门可没收非法收入，可处以罚款

　　■凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理