2017房地产估价师制度与政策章节讲义：第二章第二节建设用地使用权出让_第2页

　　3.3 招标出让的含义与程序

　　■招标出让的含义

　　▲是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为

　　▲本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让

　　■程序

　　▲投标

　　▲开标-投标人少于三人，应终止招标活动

　　▲评标-评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以上单数

　　▲中标-基本原则是价高者得，对能够最大限度地满足招标文件中各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人

　　3.4 拍卖出让的含义与程序

　　■含义

　　▲拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为

　　▲拍卖的方式特点是利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使用权

　　▲适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让

　　▲竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖

　　■程序

　　▲主持人点算竞买人

　　▲主持人介绍拍卖宗地情况

　　▲主持人宣布拍卖规则

　　▲主持主人报出起叫价

　　▲竞买人举牌应价或者报价

　　▲主持人确认应价或者报价后继续竞价

　　▲主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价报价的，主持人落槌表示成交

　　▲主持人宣布最高应价或报价者为竞得人

　　3.6 挂牌出让的含义与程序

　　■含义

　　▲是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定建设用地使用人的行为

　　▲挂牌时间不少于10个工作日

　　▲挂牌期间，土管部门可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度

　　■程序

　　▲在挂牌起始日，出让人将土地情况及要求在土地交易所挂牌公布

　　▲符合条件的竞买人填写报价单报价

　　▲挂牌主持人确认该间报价后，更新显示持牌价格

　　▲挂牌主持人在挂牌公告规定的截止时确定竞得人(可有现场竞价环节)

　　■挂牌确认成交的规则

　　▲在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价不低于底价，挂牌成交

　　▲在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人

　　▲报价相同的，先提交报价单者为竞得人(必须高于底价)

　　▲在挂牌期内无应价者或者竞买人的报价均低于底价的，挂牌不成交

　　3.5 协议出让的含义

　　■含义

　　▲协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为

　　■特点

　　▲自由度大，不利于公平竞争

　　■适用范围

　　▲适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地

　　■处罚

　　▲应当以招拍挂方式出让的而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构成犯罪 ，追究刑事责任

　　【归纳总结】

　　3.7 确定土地使用人之后的步骤

　　■出让人应向确定的土地使用者发出中标通知书或成交确认书

　　■中标通知书或成交确认书具有法律效力，出让人改变竞得结果或中标人放弃中标宗地，应当承担法律责任

　　■按中标通知书或成交确认书中约定的时间双方签订国有建设用地使用权出让合同

　　■出让人应在10个工作日内公布结果

　　■受让人付清全部土地出让价款后，可办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书

　　■不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书■