2020房地产估价师理论与方法专项试题（三）_第2页

　　11.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是(　)。

　　A.谨慎价值

　　B.市场价值

　　C.残余价值

　　D.快速变现价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。谨慎价值是存在不确定因素下的价值，肯定偏小;快速变现价值不符合“适当营销”的原则，也会偏小;残余价值是在非继续利用情况下的价值，也小于正常的市场价值。参见教材P90～93。

　　12.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为120万元，抵押率为60%，则该房地产的抵押贷款额度为(　)万元。

　　A.480

　　B.360

　　C.288

　　D.240

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押额度=抵押价值×抵押率=(未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款)=(600-120)×60%=288万元。参见教材P95。

　　13.某在建工程抵押贷款余额为1000万元，当地同类在建工程抵押率为50%。房地产开发企业支付给施工单位的工程款比施工单位投入的少1000万元。该在建工程没有预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元。则该在建工程的再次抵押价值为(　)万元。

　　A.2500

　　B.3000

　　C.3500

　　D.4000

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=6000-1000-1000/50%=3000(万元)。参见教材P96。

　　14.某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为 25000m2，拟建总建筑面积为50000m2、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5000元/m2的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000m2的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押，目前该笔贷款余额为1860万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。下列描述正确的是(　)。

　　A.尚未还款额为1860万元

　　B.该在建工程的再次抵押价值为12400万元

　　C.该房地产的抵押价值为16000万元

　　D.法定优先受偿款为500万元

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。该在建工程的再次抵押价值=20000×(50000-10000)/50000-1860 /60%-500=12400(万元)。参见教材P95-96。

　　15.某宗占地面积为2000m2的建筑物，规划其建筑覆盖率为60%，建筑层数15层，且每层建筑面积相等为1200m2经评估总地价为180万元，则该宗土地的楼面地价为(　)元/m2。

　　A.120

　　B.100

　　C.300

　　D.900

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。方法1：容积率=建筑面积/占地面积=占地面积×建筑密度(建筑覆盖率)×建筑层数/占地面积=60%×15=9，土地单价=1800000/2000=900元/m2，楼面地价=土地单价/容积率=900/9=100元/m2。方法2：楼面地价=土地总价/总建筑面积=1800000/(1200×15)= 100元/m2，参见教材P105。

　　16.房地产投保火灾险时的保险价值评估，具体指的是(　)。

　　A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

　　B.建筑物重置成本或重建成本和修复期间的经济损失

　　C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

　　D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。

　　投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不应包含不可损毁的土地的价值，具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。参见教材P96～97。

　　17.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是(　)。

　　A.原始价值一般高于账面价值

　　B.投资价值一般高于市场价值

　　C.谨慎价值一般低于市场价值

　　D.快速变现价值一般低于市场价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资价值。选项A正确，因为存在折旧，所以一般情况下账面价值低于原始价值;选项C正确，谨慎价值是在不确定因素的情况下的评估价值，也低于市场价值;选项D正确，快速变现价值不符合适当营销的原则，也会偏小。选项B错误，投资价值可能高于市场价值，也可能低于市场价值，取决于特定的投资者的风险和收益的偏好。参见教材P91、100。

　　18.下列说法中，正确的是(　)。

　　A.无租约限制价值等于合同租金现值

　　B.出租人权益价值大于承租人权益价值

　　C.承租人权益价值大于出租人权益价值

　　D.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。参见教材P99。