2020房地产估价师理论与方法专项试题（三）

　　单项选择题

　　1.基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按商服、住宅、工业等用途分别评估，由政府确定的某一估价期日法定最高使用年期的土地权利的区域(　)。

　　A.最低价格

　　B.最高价格

　　C.平均价格

　　D.成交价格

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。参见教材P103。

　　2.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是(　)。

　　A.土地总价

　　B.商品房总价

　　C.楼面地价

　　D.土地单价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平高低。参见教材P105。

　　3.下列关于挂牌价格的说法中，正确的是(　)。

　　A.挂牌价格一般等于成交价格

　　B.挂牌价格与成交价格的差额称为议价空间

　　C.议价空间大，说明市场景气

　　D.挂牌价格一般小于成交价格

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格通常高于成交价格，二者的差额称为议价空间。市场景气的时候，议价空间较小。参见教材P86。

　　4.下列描述，错误的是(　)。

　　A.最低卖价≤成交价≤最高买价

　　B.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于投资价值

　　C.同一估价对象可能有不同类型的价值

　　D.现状价值为市场价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项D错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

　　5.在通常情况下，出让地价最低的出让方式是(　)。

　　A.拍卖

　　B.挂牌

　　C.招标

　　D.协议

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P88。

　　6.下列说法中，错误的是(　)。

　　A.比较价值趋向于成交价格

　　B.收益价值、开发价值趋向于最高买价

　　C.成本价值倾向于最低卖价

　　D.房地产市场成熟且正常时，成本价值最低、比较价值适中、收益价值和开发价值最高

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项D错误，房地产市场成熟且正常时，成本价值、比较价值、收益价值和开发价值应基本一致。参见教材P89。

　　7.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值(　)收益价值和成本价值。

　　A.大大高于

　　B.大大低于

　　C.等于

　　D.或者大于，或者小于

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产市场存在泡沫时期，可比实例价格高，最终评估结果也会偏高。所以比较价值高于成本价值和收益价值。参见教材P90。

　　8.房地产估价师从某特定投资者的角度评估出的价值属于(　)。

　　A.市场价值

　　B.残余价值

　　C.快速变现价值

　　D.投资价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。从某特定的投资者角度考虑评估的是投资价值。参见教材P91。

　　9.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为(　)。

　　A.市场价值

　　B.投资价值

　　C.谨慎价值

　　D.在用价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。从某特定的投资者角度考虑评估的是投资价值。例如，政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。参见教材P91。

　　10.下列关于价值类型的表述中，错误的是(　)。

　　A.现状价值等于市场价值

　　B.投资价值属于非市场价值

　　C.市场价值的前提之一是继续利用

　　D.同一估价对象可能有不同类型的价值

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P90～93。