2019年房地产估价师理论与方法课后练习题三_第3页

　　三、判断题

　　1、有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。(　)

　　2、房地产价格是由房地产的使用价值、稀缺性和有效需求三者结合而产生的。 (　)

　　3、人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值，而房地产估价中所讲的价值，是指使用价值。(　)

　　4、在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。(　)

　　5、在买方市场下，成交价格会偏向买方最高出价;在卖方市场下，成交价格偏向卖方最低要价。(　)

　　6、夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。(　)

　　7、在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。(　)

　　8、比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。(　)

　　9、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格;当市场状况正常时，市场价格接近理论价格;当为交易服务的估价且估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。(　)

　　10、市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。(　)

　　11、投资者评估的房地产的投资价值小于或等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。(　)

　　12、运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。(　)

　　13、在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产现状价值等于市场价值;在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。(　)

　　14、评估市场价值时，采用的收益率为与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时，采用的收益率为某特定投资者所要求的最低收益率。(　)

　　15、残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。(　)

　　16、商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。(　)

　　17、房地产抵押中的法定优先受偿款包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。(　)

　　18、房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毁的土地价值。(　)

　　19、中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权价格。(　)

　　20、房地产抵押估价、房地产转让估价应评估承租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估有租约限制价值。(　)

　　21、可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额。(　)

　　22、房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。(　)

　　23、甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。(　)

　　24、楼面地价=土地单价×容积率。(　)

　　25、某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠5%的折扣，则该种情况下，名义价格等于实际价格。(　)

　　26、在期房与现房品质相同(包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同)的情况下，期房价格低于现房价格。(　)

　　27、起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。(　)

　　28、保留价也称为拍卖底价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。(　)

　　29、房地产在交易中可以转移的是其实物，其价格就是房地产本身的价格。(　)

　　30、吉芬物品的特点是当该物品价格上涨，需求就会减少。(　)

　　31、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求;相反，就会减少对房地产的现期需求。(　)

　　32、消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。(　)

　　33、城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。(　)

　　34、供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。(　)

　　35、与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。(　)

　　36、朝向对房地产价格的影响通常比楼层对价格的影响大，住宅如此，商场也是如此。(　)

　　37、通常所谓的“五通一平”、“七通一平”，是指一宗土地的开发程度。(　)

　　38、建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物的年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新，价值越高;反之，价值越低。(　)

　　39、根据我国现行统一规定，在补交出让金等费用方面，地下建筑面积不补交出让金。(　)

　　40、周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。(　)

　　41、繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。(　)

　　42、房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。 (　)

　　43、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。(　)

　　44、在立项之前因开辟新的交通线路有较大的不确定性，对房地产价格上涨作用还难以显现;在完成之后因对房地产价格的影响基本释放出来，对房地产的升值作用一般会停止。 (　)

　　45、所谓的“学区房”，其房地产价格往往高于其他区位的房地产，正是体现了区位因素中位置、周围环境因素对房地产价格的深远影响。(　)

　　46、某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 (　)

　　47、人口密度高，房价一定会高。(　)

　　48、在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。(　)

　　49、站在买方市场，减少卖方的税收会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。 (　)

　　50、在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。(　)

　　51、深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。(　)

　　52、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。(　)

　　53、居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与生活所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。(　)

　　54、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。(　)

　　55、从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。(　)

　　56、城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。(　)

　　57、房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。(　)

　　58、如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。(　)

　　59、一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。(　)

　　60、某些重要政治人物的健康或生死状况，会影响房地产的价格。(　)