2019年房地产估价师理论与方法课后练习题三

　　第三章　房地产价格和价值

　　一、单项选择题

　　1、“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有;反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。”这说明了(　)对价值的作用是很大的。

　　A、价格

　　B、有用性

　　C、稀缺性

　　D、有效需求

　　2、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有(　)。

　　A、供给、需求、利用状况

　　B、价值、使用价值、供求

　　C、使用价值、稀缺性、有效需求

　　D、权利、租金、利率

　　3、房地产所有权人公开出售房地产时所公布或标出的要价，是 (　)。

　　A、挂牌价格

　　B、成交价格

　　C、市场价格

　　D、理论价格

　　4、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是(　)。

　　A、评估价格

　　B、成交价格

　　C、市场价格

　　D、理论价格

　　5、正常成交价格的形成条件不包括(　)。

　　A、公开市场

　　B、交易对象本身具备市场性

　　C、较短的期间完成交易

　　D、买者和卖者都具有完全信息

　　6、在房地产价格中，理论价格是(　)。

　　A、稳定均衡价格

　　B、不稳定均衡价格

　　C、短期均衡价格

　　D、长期均衡价格

　　7、市场价格围绕着(　)而上下波动。

　　A、原始价格

　　B、成交价格

　　C、理论价格

　　D、清算价格

　　8、从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于(　)，成本价值趋向于最低卖价。

　　A、成交价格

　　B、最低卖价

　　C、理论价格

　　D、最高买价

　　9、在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是(　)。

　　A、市场价值

　　B、投资价值

　　C、现状价值

　　D、谨慎价值

　　10、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于(　)。

　　A、市场价值

　　B、残余价值

　　C、快速变现价值

　　D、投资价值

　　11、合法利用下，如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值(　)市场价值。

　　A、低于

　　B、等于

　　C、高于

　　D、不确定

　　12、完整的房租构成因素不包括(　)。

　　A、地租

　　B、管理费

　　C、环境保护费

　　D、教育费附加

　　13、某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为100万元，抵押率为60%，则该房地产的抵押贷款额度为(　)万元。

　　A、400

　　B、300

　　C、440

　　D、240

　　14、某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，抵押率为70%，则该房地产的抵押贷款额度为(　)万元。

　　A、370

　　B、385

　　C、420

　　D、550

　　15、下列各项中，不属于其他房地产权利价格的是(　)。

　　A、地役权价格

　　B、租赁权价格

　　C、抵押权价格

　　D、宅基地使用权价格

　　16、房地产的有租约限制价值等于(　)。

　　A、无租约现值价值减承租人权益价值

　　B、出租人权益价值加承租人权益价值

　　C、无租约现值价值减出租人权益价值

　　D、出租人权益价值减承租人权益价值

　　17、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是(　)。

　　A、房地产转让估价应评估出租人权益价值

　　B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值

　　C、房屋征收估价应评估完全产权价值

　　D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

　　18、资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为(　)。

　　A、原值

　　B、现值

　　C、重置成本

　　D、公允价值

　　19、下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是(　)。

　　A、根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类

　　B、人们平常所说的房价指的是建筑物的价值

　　C、房地价值=土地价值+建筑物价值

　　D、在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和

　　20、(　)是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低。

　　A、总价格

　　B、单位价格

　　C、楼面地价

　　D、土地总价

　　21、一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为(　)。

　　A、土地总价

　　B、楼面地价

　　C、建筑物单价

　　D、房地单价

　　22、在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格是(　)，真实的成交价格是(　)。

　　A、名义价格，实际价格

　　B、实际价格，名义价格

　　C、市场价格，名义价格

　　D、成交价格，名义价格

　　23、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付;假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为(　)元/m2。

　　A、5680

　　B、5830

　　C、5850

　　D、7574

　　24、一套建筑面积为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为(　)元/m2。(年折现率为8%)

　　A、10000

　　B、11000

　　C、11553

　　D、12000

　　25、在交易达成后立即或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格是(　)。

　　A、现货价格

　　B、期货价格

　　C、现房价格

　　D、期房价格

　　26、一套建筑面积为100m2，单价为12000元/m2、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为(　)元/m2。(年折现率为5%)

　　A、12000

　　B、11904

　　C、11810

　　D、11713

　　27、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为(　)元/m2。

　　A、3439

　　B、3473

　　C、3508

　　D、3608

　　28、在新建商品房销售价格中，一般可以反映所销售商品房总体价格水平的是(　)。

　　A、起价

　　B、标价

　　C、成交价

　　D、均价

　　29、拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格称为(　)。

　　A、保留价

　　B、起拍价

　　C、评估价

　　D、应价

　　30、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是(　)。

　　A、都是价格，用货币来表现

　　B、都有波动，受供求因素的影响

　　C、都是按质论价

　　D、都受区位因素的影响

　　31、“吉芬物品”是指某种生活必需品，在特定条件下，消费者对该类商品的需求与价格变动的规律是(　)。

　　A、反方向变化

　　B、同方向变化

　　C、无变化

　　D、变化方向无法确定

　　32、决定房地产需求量的因素，不包括(　)。

　　A、该种房地产的价格水平

　　B、该种房地产的开发成本

　　C、消费者的收入水平

　　D、相关物品的价格水平

　　33、下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是(　)。

　　A、消费者预期未来的房地产价格上升

　　B、消费者对某种房地产的偏好增强

　　C、作为互补品的房地产的价格上升

　　D、消费者的收入增加

　　34、下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是(　)。

　　A、消费者的收入水平增加

　　B、该种房地产的价格水平下降

　　C、该种房地产的开发成本上升

　　D、消费者预期该种房地产价格上涨

　　35、当某种房地产的替代品的价格较高时，消费者对该种房地产的当前需求通常会(　)。

　　A、增加

　　B、减少

　　C、不变

　　D、无法确定

　　36、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其(　)之间的关系。

　　A、价格

　　B、供给量

　　C、开发成本

　　D、开发价值

　　37、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给(　)，使其现期供给(　)。

　　A、增加，增加

　　B、减少，增加

　　C、增加，减少

　　D、减少，减少

　　38、下列选项中，不属于房地产供给量决定因素的是(　)。

　　A、该种房地产的价格水平

　　B、该种房地产的开发成本

　　C、房地产开发企业和拥有着对未来的预期

　　D、消费者的偏好

　　39、在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本下降，会使该种房地产的供给(　)。

　　A、增加

　　B、减少

　　C、不变

　　D、无法确定

　　40、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做(　)。

　　A、房地产的供给价格

　　B、房地产的需求价格

　　C、房地产的市场价格

　　D、房地产的均衡价格

　　41、房地产价格与房地产需求成(　)相关，与房地产供给(　)相关。

　　A、正，正

　　B、正，负

　　C、负，负

　　D、负，正

　　42、不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为(　)。

　　A、主要因素

　　B、次要因素

　　C、增值因素

　　D、贬值因素

　　43、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是(　)。

　　A、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的

　　B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的

　　C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的

　　D、影响房地产价格的因素都与时间有关

　　44、下列属于房地产影响因素中的自身因素的是(　)。

　　A、人口素质

　　B、居民收入

　　C、实物因素

　　D、房地产投机

　　45、关于建筑物实物因素说法错误的是(　)。

　　A、某些“糟糕”的装饰装修不仅不能提高房地产价值，还会降低房地产价值

　　B、建筑物规模过大，才会降低其单价

　　C、对建筑物最重要、最基本的要求是安全

　　D、建筑物的设施设备是否齐全、完好对房地产价值有很大的影响

　　46、下列影响房地产价格的因素中，属于实物因素的是(　)。

　　A、房地产新旧程度

　　B、建筑物朝向

　　C、房地产坐落

　　D、房地产人文环境

　　47、土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的(　)。

　　A、地质状况

　　B、地形状况

　　C、地势状况

　　D、土壤状况

　　48、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固体废物等有害物质，这主要来源于(　)的限制。

　　A、房地产地役权

　　B、房地产权利及其行使租赁权

　　C、房地产使用管制

　　D、相邻关系

　　49、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是(　)。

　　A、空间直线距离

　　B、交通线路距离

　　C、交通时间距离

　　D、经济距离

　　50、衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是(　)。

　　A、距离

　　B、方位

　　C、楼层

　　D、交通

　　51、(　)是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

　　A、空间直线距离

　　B、交通路线距离

　　C、经济距离

　　D、交通时间距离

　　52、对商业用房而言，通常情况下地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的(　)。

　　A、60%

　　B、70%

　　C、80%

　　D、90%

　　53、关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是(　)。

　　A、估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素

　　B、位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同

　　C、对于一套住房而言，楼层会影响其通达性

　　D、同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同

　　54、下列选项中，不属于对房地产实物因素描述的是(　)。

　　A、七通一平的土地

　　B、集中供热的建筑

　　C、某建筑工程施工获鲁班奖

　　D、坐北朝南的住宅

　　55、当人口数量增加时，对房地产的需求就会(　)，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会(　)，房地产价格也就会下落。

　　A、减少，减少

　　B、增加，减少

　　C、减少，增加

　　D、增加，增加

　　56、(　)是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。

　　A、人口机械增长

　　B、人口自然增长

　　C、人口净增长

　　D、人口负增长

　　57、(　)一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。

　　A、低价格政策

　　B、高价格政策

　　C、均价格政策

　　D、最高价格政策

　　58、我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是(　)。

　　A、适度从紧

　　B、适度宽松

　　C、稳健

　　D、适中

　　59、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是(　)。

　　A、降低房地产开发贷款利率

　　B、减少土地储备贷款

　　C、降低契税

　　D、减少土地供应

　　60、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是(　)。

　　A、在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

　　B、增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

　　C、在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

　　D、严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

　　61、下列关于房地产交易环节的税收说法错误的是(　)。

　　A、耕地占用税不属于其税收

　　B、卖方市场，增加卖方的税收会使房价上涨

　　C、买方市场，减少卖方的税收会使房价下降

　　D、卖方市场，减少卖方的税收会使房价下降

　　62、下列不属于我国房地产制度因素中有关特殊政策的是(　)。

　　A、鼓励东部地区率先发展

　　B、实施西部大开发

　　C、土地供应计划

　　D、促进中部地区崛起

　　63、汇率因素，属于影响房地产价格因素中的(　)。

　　A、经济因素

　　B、金融因素

　　C、社会因素

　　D、政治因素

　　64、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是(　)。

　　A、国内生产总值

　　B、居民消费价格指数

　　C、汇率波动

　　D、税收减免

　　65、从房地产供给的角度，利率上升会使价格(　)，从房地产需求的角度，利率上升会使价格(　)。

　　A、上升，上升

　　B、上升，下降

　　C、下降，上升

　　D、下降，下降

　　66、政治安定状况，属于影响房地产价格因素中的(　)。

　　A、政治因素

　　B、政策因素

　　C、社会因素

　　D、人文因素

　　67、在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于(　)。

　　A、社会因素

　　B、环境因素

　　C、人口因素

　　D、行政因素

　　68、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于(　)。

　　A、社会因素

　　B、环境因素

　　C、人口因素

　　D、行政因素

　　69、下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是(　)。

　　A、人文环境

　　B、讲究风水

　　C、吉祥数字

　　D、时尚风气