2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第三章第四节_第4页

　　10.总价格、单位价格和楼面地价

　　总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。

　　楼面地价是单位建筑物面积的房地价格，房地产的单价可以反映房地产价格水平的高低。

　　价格单位包括：

　　■货币

　　■面积

　　□面积内涵

　　□建筑面积、使用面积、成套房屋的套内建筑面积

　　□居住面积、营业面积、出租面积、可转让的土地面积、可出售的建筑面积

　　□面积单位(平方米、公顷、亩、平方英尺、坪等)

　　楼面地价是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

　　几个很重要的计算公式

　　土地总价=土地单价×土地面积=楼面地价×建筑面积

　　11.实际价格和名义价格

　　实际价格不能直接观察得到，一般在名义价格基础上计算处理才能得到。

　　多种含义的名义价格和实际价格

　　(1)未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格是实际价格。

　　(2)买房送装修、汽车、车位等时，总房价是名义价格，扣除这些赠品后的价格是实际价格。

　　(3)当事人为了逃税不实申报价格是名义价格，真实的成交价格是实际价格。

　　(4)买卖双方因为约定税费的承担方式不同，也可能导致实际价格与名义价格的不符。(09新增)

　　实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格

　　名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格

　　【重点】名义价格与实际价格的换算

　　根据资金的时间价值的换算，将发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格

　　12.现货价格、期货价格及现房价格、期房价格

　　现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格

　　期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格

　　房地产现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格，主要是现房价格

　　房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，主要是期房价格

　　【重要考点】

　　同品质的情况下，期房价格低于现房价格

　　期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿