2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第三章第四节

　　买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值

　　买卖价格是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益

　　租赁价格：是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收费的货币、实物、无形资产和其他经济利益(注意：与租赁权价格的区别)

　　【重点】租金的分类

　　租金种类 包含的项目

　　市场租金

　　商品租金 折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租、利润(八项)

　　成本租金 折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税(五项)

　　准成本租金

　　福利租金

　　真正的房租 地租、折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、持有环节税、租赁费用、租赁税费、利润(十项)

　　【重点】实际房租与真正租金的差别

　　□实际房租中可能包含着真正房租之外的费用

　　□实际房租中可能未包含真正房租的构成因素

　　抵押价值：是在抵押期间的各个时点(09新增)，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额

　　法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。

　　公式

　　抵押贷款额度=抵押价值*贷款成数

　　抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款

　　再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款

　　5.所有权价格、使用权价格和其他权益价格

　　所有权价格，中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集体所有权不允许转让。

　　土地征收目前不是按土地的市场价值进行补偿。未来改革方向是按照土地市场价值补偿。

　　房屋拆迁货币补偿，以被拆迁房屋的市场评估价格为依据。

　　使用权价值主要指土地使用权，包括建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权。

　　正常情况下土地所有权价格高于土地使用权价格，但在特殊情况下有例外。

　　其他权益价格，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格，包括：租赁权价格、地役权价格、抵押权价格。