2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（8）_第2页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是估价对象实地查勘记录。选项D是经营性房地产实地查勘重点内容。参见教材P71。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是估价对象实地查勘记录。选项B是工业房地产实地查勘记录的内容。参见教材P71。

　　二、简答题

　　1、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价文书的种类及作用。概括起来房地产估价的文书主要有以下几种：估价委托书、估价委托合同、估价项目来源和接洽情况记录、估价作业方案、估价所需资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单共十种。参见教材P1。

　　2、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告写作要求。房地产估价报告写作应做到下列几点：1.真实。2.客观。3.准确。4.完整。5.清晰。6.规范。 参见教材P6。

　　3、

　　【正确答案】 本题考查的是估价报告的写作。

　　错误1：“采用成本法、收益法、假设开发法3种估价方法” 应改为“采用成本法、假设开发法两种估价方法”。

　　错误2：成本法不应采用实际工程造价资料，应改为采用社会平均成本。

　　错误3：工程抵押不是自愿转让，而是自愿开发。

　　错误4：“采用收益法、成本法测算开发完成后的房地产市场价值”应改为“采用收益法或比较法测算开发完成后的房地产市场价值”。参见教材P6。

　　4、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告的写作。

　　1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6(元);

　　2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640(元);

　　3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。参见教材P6。

　　5、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：(1)估价对象描述与分析;(2)市场背景描述与分析;(3)估价对象最高最佳利用分析;(4)估价方法适用性分析;(5)估价测算过程;(6)估价结果确定。参见教材P19。

　　6、

　　【正确答案】 本题考查的是估价委托合同。估价委托合同的内容一般包括：委托人和估价机构的基本情况;负责本估价项目的注册房地产估价师，包括注册房地产估价师的姓名和注册号;本估价项目的估价基本事项;委托人应提供的估价所需资料;估价过程中双方的权利和义务;估价费用及收取方式;估价报告及其交付;违约责任;解决争议的方法;其他需要约定的事项。参见教材P63。

　　7、

　　【正确答案】 本题考查的是估价作业方案。估价作业方案的拟定主要包括以下内容：1.估价工作内容，主要包括两部分：(1)拟采用的估价方法和估价技术路线;(2)拟搜集的估价所需资料及其来源渠道;2.估价工作质量要求及保障措施;3.估价作业步骤、时间进度和人员安排。参见教材P69。