2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（8）

　　一、单项选择题

　　1、以下不属于住宅房地产实地查勘重点内容的是(　)。

　　A、位置

　　B、建筑结构

　　C、使用状况

　　D、周边的商业繁华程度

　　2、以下不属于经营性房地产实地查勘内容的是(　)。

　　A、周边办公集聚度

　　B、周边工业集聚度

　　C、周边商业繁华度

　　D、周边交通便捷度

　　1、房地产估价文书主要有哪几种?

　　2、房地产估价报告写作要求有哪些?

　　3、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。)

　　本次估价背景情况如下：

　　估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至价值时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万平方米。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据评估房地产抵押价值。

　　以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：

　　(六)估价方法适用性分析

　　1.根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)，主要的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。

　　2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

　　3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

　　由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。

　　4.成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用比较法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。

　　用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

　　由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

　　4、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。

　　有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：

　　房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧

　　1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:

　　土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4(元)

　　2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为：

　　建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088(元)

　　3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:

　　建筑物折旧=建筑物重置总价×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：

　　建筑物折旧=244088×(1-70%)=73226.4(元)

　　4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：

　　房地产总价=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

　　房地产单价=187760/93.88=2000(元/㎡)

　　5、房地产估价技术报告应包括的内容有哪些?

　　6、估价委托合同由哪几项构成?

　　7、估价作业方案的拟定主要包括哪些内容?