第三节 土地增值税法律制度

　　土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的“增值额”征收的一种税。

　　(一)纳税人和征税范围

　　1.纳税人：转让方——土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。

　　(二)计税依据

　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额

　　计税依据 = 应税收入 - 扣除项目

　　1.应税收入

　　(1)货币收入

　　(2)实物收入

　　(3)其他收入(无形资产收入或具有财产价值的权利)

　　2.扣除项目及其金额

　　(1)取得土地使用权所支付的金额(土地出让金、相关税费)

　　(2)房地产开发成本

　　(3)房地产开发费用(销售费用、管理费用、财务费用)

　　① 允许扣除的房地产开发费用 = 利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)× 5%

　　②允许扣除的房地产开发费用 = (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)× 10%

　　(4)与转让房地产有关的税金

　　①城市维护建设税

　　②印花税

　　③教育费附加

　　④增值税(允许在销项税额中计算抵扣的，除外)

　　(5)“房地产开发企业”的加计扣除

　　按规定计算的金额之和，加计20%扣除

　　(6)旧房及建筑物的扣除金额

　　①按评估价格扣除

　　评估价格 = 评估机构评定的重置成本 × 成新度折扣率

　　②按购房发票金额计算扣除

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